Adiós al viejo esquema: la UIF redefine los controles para los Registros de la Propiedad

La Unidad de Información Financiera (UIF) sacudió el mapa registral inmobiliario con la Resolución 93/26, que reemplaza el régimen vigente desde 2011. El nuevo marco apunta a controles más inteligentes, según el riesgo de cada operación, y deja atrás las exigencias uniformes.

La medida, publicada recientemente, busca alinear a la Argentina con los estándares internacionales del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI). Alcanza a todos los trámites vinculados con derechos reales sobre inmuebles, embargos, inhibiciones y otras medidas registrales.

¿Qué operaciones se informarán?

Las entidades registrales deberán reportar mensualmente a la UIF, en formato digital y hasta el día 15 de cada mes, las operaciones del mes anterior. Entre las obligatorias figuran:

• Compraventa de inmuebles por montos superiores a 750 Salarios Mínimos, Vitales y Móviles (SMVM).
• Donaciones, sin límite de monto.
• Operaciones sobre derechos reales originadas en actos otorgados en el extranjero.

El cambio implica la eliminación del reporte específico de usufructos vitalicios y la incorporación de las donaciones y los actos del exterior.

Señales de alerta: cuándo sospechar

Los registros deberán implementar herramientas tecnológicas para consolidar operaciones y analizar variables que permitan detectar comportamientos anómalos. Entre las alertas más llamativas:

Inscripciones sucesivas sobre un mismo inmueble dentro de un año, cuando la diferencia entre el precio de la primera y la última operación supere el 30%.

También se vigilará la multiplicidad de DNI, CUIT o CUIL en cabeza de una misma persona y la coincidencia de esos datos en personas distintas. Estas situaciones no constituyen por sí mismas una actividad ilícita, pero deberán ser analizadas para decidir si se toman medidas adicionales o se reporta.

Operaciones inusuales vs. sospechosas

El régimen distingue dos categorías. Una operación inusual es aquella que, por su monto, frecuencia, complejidad, naturaleza u otras características, se aparta del perfil registral del cliente o carece de justificación económica o jurídica suficiente. Estas deben ser analizadas y documentadas. Si de ese análisis surge que la operación podría ser sospechosa, se debe realizar el reporte correspondiente a la UIF.

La documentación respaldatoria, los registros de operaciones inusuales y los soportes informáticos deberán conservarse durante 10 años.

Más controles, menos burocracia

El nuevo esquema refuerza el análisis, pero elimina una carga formal: los Registros de la Propiedad ya no deberán presentar la declaración jurada sobre el cumplimiento de las normas de prevención. La UIF considera que esa información puede verificarse mediante fuentes oficiales, evitando duplicación de trámites.

La Resolución 93/26 entrará en vigencia a los 90 días corridos de su publicación. Los registros tendrán 240 días corridos para adecuar sus manuales, códigos de conducta y herramientas tecnológicas. Los nuevos reportes sistemáticos comenzarán a presentarse bajo esta modalidad a partir de noviembre de 2026.

Un cambio de enfoque profundo

Con esta resolución, se pasa de un esquema basado en exigencias generales a otro que concentra los controles en función del riesgo. Para los Registros de la Propiedad implica fortalecer el análisis, incorporar tecnología y establecer procedimientos para detectar comportamientos que requieran revisión.

La reforma combina mayores exigencias de análisis y monitoreo con la eliminación de algunas cargas formales, en un intento por fortalecer la prevención del lavado de activos.