Alquileres: el ajuste que llega en octubre y la cuenta que nadie quiere hacer
Los contratos que se actualizan en octubre llegan con aumentos que van del 8% al 9,8% según el índice firmado. Pero hay un grupo de inquilinos que enfrenta algo peor: quedarse sin contrato y tener que negociar de cero.
Los contratos de alquiler que se actualicen en octubre de 2026 tendrán aumentos de distinto calibre según el índice que se haya firmado. Para los acuerdos con ajuste cuatrimestral, la suba ronda el 8,03% si se toma el IPC y trepa al 9,83% si se aplica el ICL. Además, todavía quedan contratos que se rigen por el coeficiente Casa Propia y ajustan cada seis meses.
La razón de semejante dispersión es que hoy conviven en el mercado contratos firmados bajo marcos legales distintos. Desde que se derogó la Ley de Alquileres, a fines de diciembre de 2023, propietarios e inquilinos negocian libremente la duración, la frecuencia de actualización y el índice que se usará para calcular los incrementos.
Los que ajustan por IPC: el aumento más bajo
En los contratos celebrados a partir del 29 de diciembre de 2023, las partes definen las reglas de actualización sin ataduras. Muchos optaron por ajustes trimestrales o cuatrimestrales atados al Índice de Precios al Consumidor (IPC). Para un contrato que se actualiza cada cuatro meses y debe ajustarse en octubre, se toman las últimas cuatro mediciones de inflación disponibles:
- Mayo: 2,1%.
- Junio: 1,9%.
- Julio: 2,1%.
- Agosto: 1,7%.
Al acumular esas variaciones, el incremento llega a aproximadamente el 8,03%. Así quedarían los nuevos valores:
Alquiler hasta septiembre | Aumento por IPC | Alquiler desde octubre
$700.000 | 8,03% | $756.285 aprox.
$900.000 | 8,03% | $972.366 aprox.
El porcentaje final depende de la periodicidad pactada en cada contrato, porque no todos los alquileres se ajustan cada cuatro meses.
Los que ajustan por ICL: más caro
El Índice de Contratos de Locación (ICL) dejó de ser obligatorio tras la derogación de la Ley de Alquileres, pero sigue vigente en los contratos que lo establecieron. Para un acuerdo con actualización cuatrimestral que se ajuste en octubre, el incremento será de aproximadamente 9,83%. Los ejemplos:
Alquiler actual | Aumento por ICL | Nuevo alquiler
$700.000 | 9,83% | $768.801 aprox.
$900.000 | 9,83% | $988.458 aprox.
No hay que confundir estos contratos con los firmados bajo la antigua Ley de Alquileres, que establecía acuerdos por tres años con actualizaciones anuales mediante el ICL. Los últimos contratos de ese régimen están venciendo justamente durante octubre de 2026.
Los que ajustan por Casa Propia
En el mercado también sobreviven algunos contratos firmados entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023, cuando estuvo vigente la reforma de la Ley de Alquileres. Esos acuerdos se pactaron por tres años con actualizaciones semestrales mediante el coeficiente Casa Propia. Son una porción reducida del total, porque ese régimen duró pocas semanas. Después, el DNU 70/2023 derogó la normativa y volvió a habilitar la libre negociación. En estos casos, el aumento de octubre dependerá del coeficiente Casa Propia y de las condiciones específicas de cada contrato.
Tres grupos de contratos conviven en octubre de 2026
- Antigua Ley de Alquileres: duración de tres años y ajustes anuales por ICL. Los últimos acuerdos de este régimen vencen durante octubre de 2026.
- Reforma de 2023: firmados entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de ese año, por tres años y con actualizaciones semestrales por Casa Propia.
- Posteriores al 29 de diciembre de 2023: libertad para negociar duración, moneda, índice y frecuencia. En muchos casos se pactaron por dos años, en pesos y con ajustes cada tres o cuatro meses mediante IPC.
Qué pasa con los contratos que vencen en octubre
Los inquilinos cuyos contratos de tres años lleguen a su fin deberán negociar un nuevo acuerdo con el propietario si quieren seguir en la vivienda. A diferencia del régimen anterior, las condiciones actuales se definen por libre negociación entre las partes. Por eso, el nuevo contrato puede fijar otra duración y actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales u otra periodicidad, además de elegir el índice.
En ese contexto, el valor de los nuevos alquileres publicados puede diferir del monto que siguen pagando quienes tienen contratos anteriores. La desaceleración de la inflación también redujo parte de la brecha que se había generado entre las actualizaciones por ICL y los precios de los nuevos contratos.
