Alquileres y desalojos: los puntos clave de la nueva Ley de Propiedad Privada que ya está en el Senado

El Congreso podría darle luz verde a una reforma que cambiará las reglas del juego para inquilinos y propietarios. El proyecto de Ley de Propiedad Privada, impulsado por el oficialismo, promete agilizar los desalojos y modificar los contratos de alquiler, pero también genera fuertes críticas desde las organizaciones de inquilinos.

¿Qué cambia con la nueva ley?

La iniciativa no solo toca los desalojos, sino que también introduce modificaciones en expropiaciones, regularización dominial y escrituras digitales. Sin embargo, el debate se centra en cómo se acortarían los tiempos para recuperar una propiedad ante un incumplimiento contractual o una ocupación ilegítima.

El texto que llegó al recinto ya no es el mismo que presentó el Poder Ejecutivo. Durante el tratamiento en comisión se eliminaron y modificaron varios artículos, incluido el que reducía de diez a tres días el plazo para intimar el pago de un alquiler destinado a vivienda antes de iniciar un juicio de desalojo.

Usurpación vs. incumplimiento: las claves que confunden

Especialistas advierten que existe confusión sobre el alcance real de la ley. Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), aclaró: “La usurpación constituye un delito previsto en el artículo 181 del Código Penal y continúa tramitándose bajo las normas del proceso penal”. La reforma, en cambio, modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que rige en la Ciudad de Buenos Aires, e invita a las provincias a adecuar sus normas.

Uno de los puntos que no cambiaría es el plazo para regularizar deudas en alquileres de vivienda. Según Abatti (h.), el artículo 1222 del Código Civil y Comercial mantendrá los 10 días corridos para que el inquilino pague antes de que el propietario inicie la demanda de desalojo. En locales comerciales u oficinas, ese plazo puede fijarse libremente en el contrato.

El abogado sostuvo que, si los procesos se acortan, “menores serán los requisitos que habitualmente exigen los propietarios para alquilar una vivienda”, lo que beneficiaría tanto a locadores como a inquilinos cumplidores.

La visión de los inquilinos: rechazo y advertencias

Desde Inquilinos Agrupados, su referente Gervasio Muñoz, calificó la iniciativa como “una versión más violenta” de la ley de 2001 y aseguró que todos los artículos del capítulo dos apuntan a agilizar desalojos y quitar defensas a los inquilinos. “Primero derogaron la Ley de Alquileres de 2020, luego los alquileres crecieron por encima de la inflación y ahora impulsan un esquema que facilita desalojos mucho más rápidos”, agregó.

Muñoz recomendó a quienes estén por alquilar que busquen asesoramiento antes de firmar y revisen cuidadosamente las obligaciones asumidas.

Otros cambios: expropiaciones, escrituras digitales y más

La reforma también modifica el régimen de expropiaciones: la declaración de utilidad pública deberá justificarse de manera específica y restrictiva, se fija un límite del 30% para el lucro cesante en la indemnización, y el Estado no podrá transferir el dominio sin abonar previamente la compensación.

Además, se habilita la documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble y se actualiza la Ley Pierri para facilitar la regularización dominial de viviendas únicas ocupadas públicamente durante al menos diez años.

¿Qué pasará si se aprueba?

Si el Senado da el visto bueno, estos serían los principales cambios: desalojos más ágiles, restitución inmediata en casos de intrusión o tenencia precaria, notificaciones electrónicas, y protección de menores y personas vulnerables antes de concretar un desalojo. Los propietarios no podrían negarse a recibir las llaves, aunque conservarían el derecho de reclamar deudas por otra vía.

Mientras el oficialismo habla de mayor seguridad jurídica, los inquilinos alertan que la reforma no resolverá la crisis habitacional y solo profundizará la conflictividad.