Bariloche ya sumó 53.506 metros cuadrados de obra en 2026 y Cerro Otto lidera los permisos. Pero hay un número en dólares que explica por qué los inversores empezaron a mirar para otro lado.
En los primeros nueve meses de 2026, la Municipalidad de Bariloche aprobó 176 permisos de obra que suman 53.506 metros cuadrados. El dato surge de las licencias que entrega la dirección de Obras Particulares y muestra una ciudad que no deja de levantar paredes, aunque el negocio ya no rinde como antes.
Del total de permisos, 101 corresponden a viviendas individuales, 41 a viviendas multifamiliares y 22 a edificaciones comerciales, como locales, oficinas o viviendas con local a la calle. Solo cinco obras, que reúnen 2.514 metros cuadrados, se declararon como alojamiento turístico.
Dónde se construye y hacia dónde crece la ciudad
Los números marcan un avance claro hacia el este y hacia la zona de la delegación Cerro Otto, que acumula 11.332 metros cuadrados en obra. Esa jurisdicción, que abarca desde el arroyo Gutiérrez hasta el kilómetro 2 e incluye las laderas norte y sur del cerro —con barrios como Lomas del Cauquen, Arelauquen y Reina Mora—, fue la que más licencias obtuvo: 48, de las cuales 29 son para casas individuales.
El este de la ciudad, en tanto, registra 10.147 metros cuadrados en construcción. La delegación urbana es la que más superficie aprobada concentra, con casi 20 mil metros cuadrados que incluyen una escuela, cinco viviendas individuales, ocho edificios y siete edificaciones comerciales. En esa zona, el 44% de los metros cuadrados se destinó a edificios, sobre todo en el centro.
En el otro extremo aparece la delegación Catedral, que incluye Villa Los Coihues: apenas 1.953 metros cuadrados, de los cuales el 88% se explica por una única licencia de vivienda multifamiliar.
El trimestre más activo fue el primero del año. Marzo se llevó el récord mensual, con 29 licencias y 14.996 metros cuadrados aprobados en toda la ciudad.
El costo de construir y la brecha que complica a los inversores
Según el Colegio de Arquitectos de Río Negro, el metro cuadrado en Bariloche se estima en 1.930 dólares para vivienda colectiva de hasta 300 metros cuadrados, y en 1.490 dólares para una casa individual de categoría económica. A nivel país, el valor rondaba entre 1.700 y 1.800 dólares en septiembre.
La Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) informó que en septiembre el costo de construir subió 2,9% respecto del mes anterior, con un acumulado anual de 25,7% en lo que va de 2026. El Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) del Indec, en tanto, muestra un alza de 0,8% frente al mismo período de 2025.
«En la Argentina somos tradicionales en las inversiones, buscamos asegurar el ahorro en ladrillo», afirmó Sergio González, presidente del Colegio de Corredores y Martilleros Públicos de Bariloche. Aunque sumó un matiz: «la economía es más real pero no hay capacidad de ahorro».
Para el referente del mercado inmobiliario, los valores de la construcción siguen altos y eso cambió el comportamiento de los compradores. «De pasar de ser los departamentos monoambiente o dos ambientes la estrella de la venta inmobiliaria, un gran porcentaje del mercado se volcó a la compra de propiedades que ya tienen antigüedad», explicó. Y remarcó: «hoy, hacer una casa nueva es mucho más costoso que comprarla hecha y refaccionarla».
González también describió qué busca el desarrollador: «lo que más busca es la vivienda colectiva, para darle rentabilidad al inversor». Para el cliente final, en cambio, «la vivienda colectiva es la alternativa hoy para quien quiere acceder a su primera vivienda».
Créditos hipotecarios: la llave que falta
El titular del Colegio de Martilleros puso el foco en el financiamiento. «Los créditos hipotecarios se están activando pero para calificar tenes que tener un nivel económico sostenido, de buenos sueldos o poder justificar los ingresos», señaló. Y fue directo: «tiene que haber más flexibilización crediticia. Es la clave para que la gente pueda acceder a una vivienda».
El encarecimiento de las obras desde pozo golpeó de lleno a los fideicomisos. «La brecha entre el estancamiento del dólar y el valor del metro cuadrado hizo que las cuotas se duplicaran», explicó González, y precisó: «en un fideicomiso, las cuotas en dólares prácticamente se duplicaron del año pasado a este». Como ejemplo, contó que en la inmobiliaria donde trabaja tenían ocho edificios en construcción en Bariloche y en cuatro debieron estirar plazos y sumar cuotas para poder terminarlos.
El resultado se ve en los márgenes. «Hoy los márgenes para el inversionista o el que quiere hacer negocio con la construcción han bajado», sostuvo. «Antes, desde que empezaba la construcción desde pozo hasta que terminaba, había una ganancia del 25%. En los últimos tres años, se transformó a la mitad o menos».
Del alquiler turístico al inquilino permanente
La vuelta de las temporadas bajas y la merma del turismo devolvieron al mercado inmobiliario muchas casas y departamentos que antes se ofrecían a visitantes. Algunos salieron a la venta y otros buscan inquilinos permanentes. González lo resume como volver «a la realidad».
«En la pospandemia hubo una explosión de consumo de lugares turísticos en todo el país, pero era una sensación que no era real», señaló el especialista. Y agregó: «hoy por hoy tenemos un montón de alquileres. Pasé de tener un alquiler por mes a tener cinco por semana. Ese es el cambio de paradigma que tenemos».
Las licencias municipales confirman esa tendencia: solo cinco de las obras iniciadas este año están destinadas a explotación turística. Entre el mercado informal de dueños directos y las inmobiliarias, muchas propiedades pensadas para el visitante hoy se ofrecen a los vecinos. «El mercado siempre se adapta a los cambios económicos», cerró González.
Con información de Río Negro.
