Comprar con dólares del colchón: el beneficio que queda atado a una firma que todavía no llega

El Gobierno publicó este viernes en el Boletín Oficial el Decreto 1253/2026, que reglamenta el régimen de Declaración Jurada Simplificada de Ganancias dentro de la Ley de Inocencia Fiscal II. La norma reemplaza la reglamentación anterior, la de la Ley 27.799, y precisa beneficios y requisitos para quienes planean volcar ahorros no declarados —los llamados “dólares del colchón”— en la compra de una propiedad.

“En este decreto reglamentario lo que hace el Poder Ejecutivo es confirmar algunas cosas del decreto anterior y adaptar otras”, explicó Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. El texto aclara cómo se calcula la discrepancia significativa que puede hacer perder los beneficios fiscales, ratifica las condiciones de adhesión y abre la puerta a que quienes ya presentaron su declaración jurada por el régimen general migren al simplificado.

Pero la letra chica de la operatoria inmobiliaria todavía no está cerrada. Falta que ARCA adapte su normativa y, sobre todo, que la Unidad de Información Financiera (UIF) defina cómo deberán proceder los sujetos obligados frente a quien aparezca con fondos no bancarizados.

El nudo sigue en la escribanía

Uno de los mayores interrogantes para quien quiere usar dólares guardados en efectivo para comprar un inmueble pasa por los controles que deben hacer los escribanos. “En operaciones inmobiliarias que superan aproximadamente los 700 salarios mínimos, vitales y móviles, los escribanos actúan como ‘sujetos obligados’ ante la prevención de lavado de dinero”, señaló el tributarista.

En la práctica, eso implica analizar el origen de los fondos según las exigencias de la UIF. Si el comprador no puede respaldar ese dinero por tratarse de ahorros no declarados, la operación puede quedar reportada como sospechosa. Los escribanos, además, quedan expuestos a sanciones si incumplen sus obligaciones de control.

Con la primera Inocencia Fiscal, el Gobierno había intentado por decreto que optar por el régimen simplificado contara como un “antecedente favorable” para los sujetos obligados, escribanos incluidos. La UIF nunca modificó sus normas y la medida no funcionó en la práctica. Ahora ese antecedente favorable se incorpora directamente al texto de la ley.

El cambio no libera a los escribanos de controlar ni elimina las exigencias de prevención de lavado. El alcance real dependerá de la norma que dicte la UIF, que además debe moverse dentro de los estándares internacionales del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI).

“Lo más importante es que la UIF emita su norma”, afirmó Domínguez. El plazo máximo del organismo para reglamentar sus operaciones vence el 2 de noviembre. “No va a ser demasiado flexible pero sí debe dar algunos lineamientos”, resumió.

Del otro lado, ARCA todavía debe modificar la Resolución General 5820 para alinearla con Inocencia Fiscal II. También tiene pendiente un sistema de consulta automatizada que permita a los sujetos obligados verificar si una persona está adherida al régimen simplificado, fue excluida o se dio de baja. Y siguen sin resolverse las normas operativas del artículo 40 bis, que exige que los fondos provengan o se destinen al sistema financiero.

Qué cambia respecto de la primera ley

La ley y su decreto buscan dar mayor seguridad jurídica a los contribuyentes adheridos. Un dato central: varias de las protecciones para usar esos fondos tienen fecha de vencimiento, el 31 de diciembre de 2027. La liberación de fondos y el tratamiento especial en Bienes Personales (artículo 40 bis), junto con la exclusión de las presunciones del artículo 41, rigen hasta ese día. Lo que no se aplique antes queda fuera de esas protecciones.

La ley original “tenía muchas falencias”, según Domínguez. El esquema, dirigido a personas humanas y sucesiones indivisas, apuntaba a simplificar el fisco, pero dejó sin resolver puntos clave para quienes pensaban usar ahorros no declarados en operaciones de montos altos, como la compra de una propiedad.

Los cuatro cambios que tocan al mercado inmobiliario

1. Se corta el reclamo retroactivo de Bienes Personales. Con el régimen anterior, si alguien usaba dólares no declarados para comprar un inmueble y cumplía las condiciones, ARCA solo podía exigir Ganancias por el origen de esos fondos. Pero el organismo podía sostener que ese dinero ya estaba en poder del contribuyente al 31 de diciembre del período anterior, o de otros períodos, y reclamar Bienes Personales por el pasado.

Inocencia Fiscal II introduce “una ficción legal”: los fondos usados hasta el 31/12/2027 se consideran incorporados al patrimonio el mismo día de la compra. Así, ARCA queda impedida de imputar la tenencia a años anteriores para reclamar el impuesto. El comprador gana seguridad jurídica y se elimina el riesgo de un ajuste por períodos pasados.

2. Nueva definición de discrepancia significativa. La discrepancia es la diferencia que detecta el Fisco entre lo declarado y la información que tiene en sus sistemas o recibió de terceros. Antes, si se configuraba, se perdía automáticamente la presunción de exactitud y los beneficios del régimen; cualquier diferencia técnica podía terminar en la anulación de las protecciones.

Con la nueva ley habrá discrepancia significativa cuando ARCA verifique un aumento del impuesto determinado de al menos 15%, con un piso del 5% del monto objetivo de punibilidad para la evasión simple, o un ajuste que supere ese monto. Si aparecen facturas apócrifas o ingresos computados improcedentemente (retenciones, percepciones, pagos a cuenta y anticipos), hay discrepancia sin importar el importe.

El decreto también despejó qué monto se toma como referencia: rige el vigente en el período fiscal en el que vence la declaración. Para 2025, la base es el umbral penal tributario de $100 millones, por lo que el 5% equivale a $5 millones. “Si se hubiera considerado el monto vigente al 31 de diciembre de 2025, de $1,5 millones, ese 5% habría representado apenas $75.000”, comparó Domínguez.

3. Quince días para rectificar sin perder el blindaje. Antes, si ARCA detectaba una diferencia tras notificar una orden de intervención y la encuadraba como discrepancia significativa, el contribuyente perdía la protección de inmediato. Ahora tiene 15 días hábiles desde la notificación de la determinación de oficio para corregir el desajuste y conservar el régimen. “Es una forma de ‘comprar tranquilidad’ pagando la diferencia reclamada sin arriesgar el beneficio general”, indicó Domínguez.

4. Se bloquean las presunciones. El artículo 18 de la Ley de Procedimiento Tributario (11.683) le daba al Fisco herramientas para suponer, sin probarlo, que ciertos fondos son ganancias no declaradas. Inocencia Fiscal I limitó la presunción por incrementos patrimoniales no justificados, pero dejó abierto el tratamiento de otras, como las vinculadas a depósitos bancarios. La nueva versión las incluye: hasta el 31/12/2027, un movimiento o una transferencia no pueden tomarse como presunción automática de ingresos no declarados, y se restringe el uso de otras presunciones e indicios.

Quiénes pueden anotarse y quiénes quedan afuera

El régimen alcanza a personas humanas y sucesiones indivisas inscriptas en Ganancias que opten por el simplificado, presenten la declaración jurada en término y paguen el saldo en tiempo y forma. Dentro de ese universo entran empleados en relación de dependencia, jubilados, autónomos y profesionales inscriptos, y los casos mixtos de Monotributo más Ganancias.

El monotributista “puro” no puede aplicar. Para hacerlo debería renunciar al monotributo, inscribirse en Ganancias y recién entonces optar por el régimen simplificado; además tendría que sumarse al IVA y a jubilación autónomos si corresponde.

La Ley 27.826 eliminó los topes de ingresos y patrimonio que antes condicionaban el acceso. La nueva reglamentación fija la residencia fiscal como requisito general: debe cubrir todo el período declarado, salvo para 2025, donde basta con haber sido residente fiscal parcialmente. Los Grandes Contribuyentes Nacionales y determinados funcionarios públicos también pueden usar la declaración simplificada, aunque sin las presunciones ni los beneficios protectores, y con la obligación de informar bienes en el país y en el exterior.

Los que ya presentaron Ganancias tienen una segunda chance

El decreto aclaró qué pasa con quienes ya habían presentado la declaración jurada de Ganancias de 2025 por el régimen general. Quienes lo hayan hecho antes del 23 de octubre de 2026 pueden optar por el simplificado mediante una declaración rectificativa que reemplaza la anterior.

Según Domínguez, el vencimiento previsto para ese trámite es el 30 de octubre de 2026. Pero el especialista advirtió que faltan adecuaciones informáticas y administrativas de ARCA, por lo que podría hacer falta una nueva prórroga.

¿Alcanza para mover el mercado?

El nuevo marco ofrece ventajas para el sector inmobiliario, aunque no garantiza por sí solo un salto en la cantidad de operaciones. “Si un empleado o jubilado usa sus dólares para comprar un inmueble y lo destina al alquiler de vivienda, puede acceder a un triple beneficio impositivo”, destacó Domínguez.

Las rentas del alquiler de vivienda quedan exentas de Ganancias; si la propiedad está en CABA, también se exime de Ingresos Brutos respetando los montos legales; y si el contrato se registra en el RELI y el valor del inmueble no supera el Mínimo No Imponible para casa habitación, no se tributa Bienes Personales por ese bien.

“Es una alternativa muy atractiva y de bajo riesgo fiscal para pequeños ahorristas que buscan canalizar sus fondos”, evaluó. Igual aclaró: “Se debe analizar cada caso particular para ver si corre riesgos o no utilizando los dólares, porque se reformó y mejoró, pero no se puede generalizar que cualquiera debería inscribirse”.

La advertencia central sigue siendo la misma. “Antes de usar dólares no declarados para comprar una propiedad, hay que esperar la norma de la UIF”, subrayó Domínguez. “Hasta que no esté, no sabemos cómo van a actuar los escribanos frente a esos fondos ni si el antecedente favorable alcanza para superar los controles de prevención de lavado de activos.”

El tributarista también pidió mirar el contexto económico antes de decidir: precios de las propiedades, inflación, tipo de cambio y escenario político, sobre todo con un año electoral cerca. Y sumó una incógnita sobre la continuidad de las reglas: “Parte de la oposición dice que va a dar vuelta atrás todo lo que hizo Milei”, cerró, en alusión a que un cambio de signo político podría modificar exenciones y beneficios hoy vigentes.