Comprar una casa en un country de La Plata: el precio que casi nadie calcula antes de firmar

Las expensas mensuales en countries y barrios cerrados de la Región arrancan en 500 mil pesos y pueden trepar hasta 1,5 millón, un costo que muchos compradores recién evalúan cuando ya están negociando el precio final. El dato surge de un informe de la Cámara Inmobiliaria de Buenos Aires (CIBA) sobre el mercado de casas en urbanizaciones cerradas de La Plata, Berisso, Ensenada y la ruta 2.

El relevamiento traza un mapa con dos corredores bien diferenciados y precios que no bajan de los 120.000 dólares, con un techo que en la gama más alta puede alcanzar el millón de dólares.

Dos corredores, dos públicos

Según CIBA, en la Región hay entre 35 y 45 barrios privados y countries consolidados o en vías de desarrollo. El corredor Norte abarca City Bell, Gonnet, Villa Elisa y Gorina, con lotes de 600 a 1.200 metros cuadrados y un perfil residencial: profesionales de La Plata y familias que reparten su actividad entre la ciudad y la capital federal.

El corredor de la ruta 2 se extiende del oeste al sur, tocando Abasto, Etcheverry, Olmos y Brandsen, y llega hasta Canning. Ahí el comprador busca segunda residencia o terrenos más amplios, y aparecen clubes de campo con infraestructura deportiva de peso: golf, polo, lagos y equitación.

Cuánto sale una casa en cada zona

En el corredor Norte, una casa de 180 a 350 metros cuadrados con terminaciones de categoría se ubica entre 250.000 y 500.000 dólares. En la ruta 2, una vivienda de 120 a 250 metros cuadrados sobre un lote de 1.000 a 2.000 metros cuadrados requiere entre 120.000 y 250.000 dólares.

Los lotes también marcan diferencias. En el Norte, un terreno de 500 a 900 metros cuadrados se pide entre 40.000 y 90.000 dólares. En la ruta 2, los valores van de 18.000 a 45.000 dólares y la superficie arranca en los 1.000 metros cuadrados.

Qué dicen los que venden

Lilian Ledain, titular de CIBA, describió un mercado de compraventa con “una dinámica de reactivación progresiva con firmeza en la demanda, sostenida por diversos factores socioeconómicos y financieros”. Entre las palancas que mencionó aparecen el retorno paulatino de los créditos hipotecarios UVA y el blanqueo de capitales, que impulsaron las consultas por propiedades escriturables e independizadas, sobre todo unidades a estrenar o con menos de diez años en la Zona Norte.

Ledain también señaló que la suba de los costos de construcción en dólares durante los últimos trimestres inclinó a varios compradores hacia la casa llave en mano, ya terminada, lo que acortó los tiempos de venta de propiedades usadas de buena calidad constructiva.

La titular de CIBA sumó otro fenómeno: “Se observa una fuerte proliferación de urbanizaciones con seguridad pero bajo esquemas de propiedad horizontal o fideicomisos al costo (por ejemplo en Gorina, Villa Elisa y Arturo Seguí), como alternativa para presupuestos intermedios”.

En ese tramo del mercado, el precio de las expensas se volvió un factor determinante a la hora de negociar. En barrios con amplia infraestructura —seguridad las 24 horas, club house, mantenimiento de espacios verdes— ese costo pesa fuerte en la decisión final.

Country y barrio cerrado no son lo mismo

La martillera Gisela Agostinelli, de Agostinelli Propiedades, marcó la diferencia que muchos compradores pasan por alto: “Todo country es un barrio cerrado pero no todo barrio privado es un country. Un barrio cerrado es más simple y reducido. Por lo general, no tienen golf y el costo de las expensas es más accesible”.

Más allá del formato, el motivo de elección se repite: “Ya sea uno u otro, la principal razón de la elección es por un tema de seguridad y también entran en juego otros factores como servicios, calidad de vida, espacios verdes”.

Cuántas casas hay en venta y hasta dónde llegan los precios

Una estimación informal del mercado local calcula unas 450 viviendas en venta, una cifra que no alcanzaría el 10 por ciento del total de las viviendas de la zona. En la gama más alta, con propiedades de mayor escala y equipamiento exclusivo, los valores pueden tocar el millón de dólares.

Efectivo, crédito y un requisito que deja gente afuera

La mayoría de las transacciones se concreta en efectivo, con una reserva, un porcentaje al firmar el boleto de compraventa y el saldo al escriturar. Pero la reapertura del crédito hipotecario volvió a instalarse como canal de financiamiento.

El acceso al préstamo bancario depende de la condición registral del inmueble: las entidades exigen escritura individual y planos aprobados. Ese requisito deja por ahora afuera a los barrios que todavía se comercializan mediante fideicomisos con subdivisión o titulación en trámite.