Construir en Salta: por qué el metro cuadrado no baja de US$1.800

El mercado inmobiliario salteño atraviesa un momento de reacomodamiento. Construir en la provincia sigue siendo una apuesta cara y los desarrolladores enfrentan tres frentes que condicionan al sector: el costo del metro cuadrado, el acceso limitado al crédito hipotecario y la dificultad para desarrollar fuera de Salta Capital.

Elías Chihadeh, socio gerente de A GROUP Desarrollos, analizó ese escenario en una entrevista con el periodista "Chino" Villareal por FM 89.9, donde repasó cómo se mueve la actividad y qué desafíos se vienen.

¿Cuánto cuesta construir por metro cuadrado en Salta?

Según Chihadeh, el valor puede ubicarse aproximadamente entre US$1.800 y US$2.400 por metro cuadrado, siempre según la ubicación, los amenities, la calidad constructiva y la finalidad del edificio.

"Puede variar entre 1.800, 1.900 dólares el metro cuadrado hasta 2.400, dependiendo de las características y el fin del edificio", explicó el desarrollador.

En ese contexto, un departamento de dos dormitorios en determinados proyectos del macrocentro, zona norte o San Lorenzo Chico puede ubicarse alrededor de los US$150.000, aunque cada desarrollo tiene condiciones propias.

Chihadeh también advirtió sobre un aspecto sensible: una obra que se paraliza durante varios años puede resultar muy difícil de reactivar. En un fideicomiso conviven compradores que pagaron al contado, otros que ingresaron con cuotas, propietarios que entregaron terrenos a cambio de metros cuadrados y proveedores que hicieron canjes. Cuando los números originales dejan de cerrar, reorganizar esas posiciones se vuelve un rompecabezas.

"Si hacés bien los deberes de un lado y del otro, es muy difícil que pase. Si pasó, algo falló", sintetizó.

Por eso, para el desarrollador es clave que la preventa, el ritmo de cobranzas y el cronograma de obra estén vinculados desde el arranque.

El crédito no alcanza y los desarrolladores empiezan a financiar

La segunda dificultad aparece a la hora de vender. Chihadeh sostuvo que créditos hipotecarios existen, pero eso no significa que sean accesibles para una porción amplia de las familias salteñas. El principal problema, según explicó, está en los ingresos demostrables.

"El crédito hipotecario hay. Ahora, que en Salta esté explotando, no. En Salta se está accediendo poco porque no cumplís con todas las condiciones", señaló.

Su análisis apunta a una particularidad del mercado local: muchos trabajadores tienen ingresos que no están completamente formalizados o salarios que no alcanzan los parámetros que exigen los bancos para determinadas líneas hipotecarias. A eso se suma que algunos productos financieros se diseñan tomando como referencia niveles salariales de mercados como Buenos Aires, difíciles de trasladar directamente a Salta.

Frente a esa realidad, los desarrolladores comenzaron a buscar una salida propia. "Si el banco no te lo da, te lo damos nosotros", resumió Chihadeh. Hasta hace poco, el esquema habitual era anticipo más 24 cuotas. Ahora, algunas empresas trabajan para llevar esos plazos a seis o siete años.

No equivale a un crédito hipotecario de 20 o 30 años, pero representa un cambio importante para el sector.

"Estamos triplicando las condiciones que teníamos anteriormente. Podemos llegar a más gente, a una clase media que antes no nos compraba en 24 cuotas y que hoy puede hacerlo en seis o siete años", explicó.

Para Chihadeh, el crédito es además una herramienta que repercute en toda la cadena inmobiliaria: una vivienda que se vende puede liberar capital que luego termina otra vez en departamentos, terrenos o nuevos proyectos. El problema es que Argentina todavía necesita un sistema financiero capaz de prestar a largo plazo y captar fondos también a largo plazo.

¿Por qué los desarrolladores no miran más al interior?

La tercera cuestión tiene una respuesta menos evidente. Si la tierra es más barata en el interior de Salta, ¿por qué los grandes desarrollos siguen concentrándose en Capital y su área metropolitana?

Según Chihadeh, el precio del terreno explica solo una parte del costo. Estimó que la incidencia de la tierra puede rondar el 17% del metro cuadrado en Salta Capital y bajar aproximadamente al 8% en algunas localidades del interior. Pero después aparece el problema: materiales, mano de obra, estructura, logística y buena parte del resto de los costos siguen siendo similares.

Es decir, construir fuera de Capital puede permitir ahorrar en tierra, pero no necesariamente reduce de manera sustancial el precio final. A eso se suma otra dificultad: el inversor del interior muchas veces prefiere comprar en Salta Capital antes que en su propia localidad.

Chihadeh contó que ya atravesó esa experiencia con desarrollos realizados fuera de la ciudad y que resultó difícil modificar esa lógica.

"Me costó muchísimo que la gente entienda que puede invertir en su propia ciudad. Chocábamos con esa idiosincrasia de que, por el mismo valor, compraban en Salta", recordó.

Ahí aparece uno de los grandes desafíos para el desarrollo inmobiliario provincial: conseguir que ciudades del interior generen mercados propios suficientemente fuertes como para sostener proyectos de mayor escala. No alcanza con conseguir un terreno barato. Tiene que existir demanda, capacidad de compra y confianza en que esa propiedad podrá alquilarse, venderse o mantener su valor.

Un mercado que busca nuevas fórmulas

A pesar de las dificultades, Chihadeh no observa un sector paralizado. Por el contrario, considera que Salta dejó atrás un modelo exclusivamente residencial y comenzó a incorporar conceptos que antes estaban reservados para mercados más grandes.

Desarrollos mixtos, proyectos orientados a alquiler temporario, oficinas, residencias universitarias y centros logísticos son algunas de las nuevas propuestas.

El gran cambio, sin embargo, podría estar menos en el diseño de los edificios y más en cómo se financian. Con bancos que todavía prestan poco y compradores que necesitan plazos más extensos, los desarrolladores empiezan a asumir una función que años atrás correspondía casi exclusivamente al sistema financiero.

Y allí aparece una de las conclusiones que deja la entrevista: el real estate salteño tiene demanda y proyectos, pero necesita resolver el puente entre el precio de una propiedad y la capacidad real de pago de una familia. El desafío será conseguirlo sin comprometer la continuidad de las obras y, al mismo tiempo, encontrar una fórmula que permita que el desarrollo inmobiliario deje de concentrarse casi exclusivamente en Salta Capital.