Crédito hipotecario: por qué el NEA y Chaco quedaron al margen de la reactivación

Un informe del Área de Estudios Económicos de la Bolsa de Comercio del Chaco advierte que el NEA es una de las regiones con menor desarrollo del crédito hipotecario en el país, a pesar del fuerte repunte que tuvo el sector en 2025. Dentro de la región, Chaco presenta una situación particularmente crítica, con uno de los niveles de acceso más bajos de la Argentina.

El análisis señala que el crédito hipotecario avanzó con fuerza el año pasado, pero empezó a enfriarse en el primer semestre de 2026. Por eso, el Gobierno nacional lanzó medidas para reactivar la oferta mediante el fondeo del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS).

Un mercado chico, con altibajos

En 2025, el crédito hipotecario representó apenas el 0,9% del PBI, cuando en otros países de la región supera el 20%. Es un mercado todavía pequeño que necesita nuevos impulsos, tanto de fondeo como de plazos, para expandirse.

La historia reciente muestra una montaña rusa: entre 2017 y 2018, con la llegada de los créditos UVA, la participación en el PBI subió al 1,5%. Pero entre 2019 y 2023, la inflación alta, la brecha cambiaria, el cepo y los controles de precios volvieron a desalentar el otorgamiento, y en 2023 cayó al 0,4%.

Desde mediados de 2024, con la desinflación y la mejora de expectativas, la tendencia cambió. Ese año hubo 11.775 nuevos tomadores y el saldo creció 36% real. En 2025, los nuevos tomadores llegaron a 44.305, el tercer mejor registro desde 2015, y el saldo se expandió 163% real. Así, la participación en el PBI pasó al 0,9%, aunque todavía por debajo de los niveles de 2017-2018.

Pero el empuje no continuó con la misma intensidad: en el primer semestre de 2026 se registraron 11.710 altas hipotecarias, un 41,5% menos que en el mismo período de 2025, cuando fueron 20.036. El saldo otorgado sigue creciendo, pero con una desaceleración notable: pasó de un pico de +313,1% en julio de 2025 a +55,2% en junio de 2026.

El NEA, en el fondo de la tabla

La recuperación no fue pareja. Buenos Aires y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires concentran el 62,5% de los nuevos deudores hipotecarios del país. Si se suman Santa Fe, Córdoba y Mendoza, los cinco distritos explican el 78,9% de las nuevas altas. Es decir, casi 8 de cada 10 créditos se concentran en solo cinco jurisdicciones.

En el otro extremo, el NEA tiene una participación mínima: Corrientes concentra el 0,7% (289 altas), Chaco el 0,4% (160), Misiones el 0,3% (131) y Formosa el 0,1% (40). En conjunto, la región explicó apenas el 1,4% de las altas hipotecarias de 2025, la menor participación entre todas las regiones.

Si se mide la penetración en relación con la población adulta, el indicador que usa el BCRA para medir inclusión financiera, la situación es igual de preocupante. En Chaco, solo 1,8 de cada 10.000 adultos accedieron a un crédito hipotecario en 2025, lo que lo ubica como la cuarta provincia con menor nivel del país. Corrientes, con 3,1 de cada 10.000 adultos, tiene la mejor posición regional, aunque lejos de la mayoría de los distritos.

El informe subraya que la brecha no se explica solo por la cantidad de operaciones, sino también por una menor penetración del financiamiento entre los hogares del norte. La reactivación todavía no logró consolidarse en la región.

¿Oferta o demanda?

El problema central del crédito hipotecario en la Argentina es la escasez de oferta, que el Gobierno busca atender con el fondeo del FGS. Pero en el NEA, a los problemas de oferta financiera y de inmuebles se suma un problema de demanda: muchos hogares no pueden cumplir con las condiciones de acceso.

La región tiene los salarios nominales de trabajadores registrados del sector privado más bajos del país y una elevada informalidad laboral, factores que reducen la cantidad de hogares que pueden acceder a un financiamiento de largo plazo.

Qué anunció el Gobierno

El Gobierno nacional anunció un mecanismo de fondeo mediante el FGS por hasta $2 billones para dar liquidez de largo plazo a los bancos y ampliar el crédito para primera vivienda. El esquema contempla licitaciones de $200.000 millones cada una, con fondeo a uno y cinco años (UVA+2,5% y UVA+4,5% respectivamente). Los créditos deberán ser de al menos 15 años, con una tasa máxima de UVA+7,5% y hasta 150.000 UVA por operación. Se estima que podría generar soluciones habitacionales para 17.000-18.000 familias.

Esta medida se complementa con otra anunciada semanas atrás: la habilitación a los bancos para otorgar créditos en dólares a personas jurídicas por hasta el 15% de sus depósitos, destinados a financiar a desarrolladores inmobiliarios. Así, el Gobierno busca atacar simultáneamente la oferta y la demanda del mercado de vivienda.

Los desafíos específicos de Chaco

La provincia enfrenta una combinación de restricciones: de oferta financiera, de demanda calificada y de oferta de vivienda. Una mayor disponibilidad de fondeo puede ampliar la capacidad de los bancos para prestar, pero no garantiza un aumento equivalente de operaciones en la provincia, donde la menor densidad y competencia bancaria limitan el alcance de esos recursos.

Del lado de la demanda, el principal obstáculo es la escasa proporción de hogares que pueden acreditar ingresos suficientes, formales y estables. La elevada informalidad y los menores ingresos formales reducen la cantidad de potenciales tomadores.

En cuanto a la oferta inmobiliaria, hay escasez de unidades nuevas. Desde 2025, el mercado de compraventa se concentró principalmente en inmuebles usados, mientras que los altos costos de construcción y la brecha de precios desalientan la obra nueva. Por eso, la liquidez adicional probablemente se canalice primero hacia viviendas usadas.

En este contexto, el Nuevo Banco del Chaco podría jugar un rol clave. Al concentrar gran parte de las cuentas sueldo de la provincia, principalmente del sector público, dispone de un amplio universo de clientes con ingresos formales y verificables. El esquema de fondeo del FGS representa una oportunidad para que el banco provincial incorpore el crédito hipotecario a su cartera, hoy inexistente.

Para el problema de la oferta de vivienda nueva, el informe menciona el Plan +RaíZ, un esquema de inversión público-privada impulsado por el Estado provincial y administrado por Fiduciaria del Norte S.A. El programa financia proyectos puntuales a través de un fideicomiso público que otorga créditos en UVI, reduciendo el anticipo o las cuotas de la financiación privada. La devolución del crédito público comienza al finalizar el financiamiento de la constructora, a tasa cero y en UVI, lo que reduce el costo de fondeo durante la obra y recorta la brecha de precios entre unidades nuevas y usadas.

De este modo, +RaíZ funciona como complemento del esquema nacional: mientras el fondeo del FGS busca dinamizar el crédito bancario, con un impacto más inmediato sobre las viviendas usadas, +RaíZ apunta a ampliar la oferta de unidades nuevas y escriturables. Para que este proceso se expanda, el informe remarca que los municipios deben acompañar con procesos de aprobación y habilitación más ágiles.

Qué puede pasar con el mercado de capitales

El mecanismo anunciado opera exclusivamente por el canal bancario: el FGS fondea a los bancos, que son quienes originan y administran los créditos, sin intervención directa de agentes del mercado de capitales. Sin embargo, si el programa logra consolidar un flujo sostenido de originación hipotecaria, podría abrirse a mediano plazo un espacio para la securitización de esas carteras (cédulas hipotecarias, fideicomisos financieros u otros instrumentos). En ese terreno, la Bolsa de Comercio del Chaco, a través de su Unidad de Mercado de Capitales y su área de Estructuraciones, podría eventualmente posicionarse.