¿Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito hipotecario en La Plata?

El sueño de la casa propia vuelve a estar al alcance de muchos en La Plata, pero con un precio: además del ahorro previo, los ingresos exigidos para calificar a un crédito hipotecario se dispararon. Para un préstamo de casi 100 mil dólares, se necesitan demostrar ingresos por al menos 2,1 millones de pesos.

La reapertura de las líneas de financiamiento bancario reactivó el mercado inmobiliario local, que durante años operó casi exclusivamente al contado. Sin embargo, la nueva realidad impone un desafío: reunir el dinero inicial y cumplir con los estrictos filtros de los bancos.

¿Cuánto hay que tener ahorrado?

Tomemos un ejemplo concreto: una propiedad valuada en 130.000 dólares. El banco presta el 75% de ese valor, es decir, 97.500 dólares. El comprador debe poner el 25% restante, unos 32.500 dólares, más un 5% a 10% adicional para gastos de escrituración, impuestos y honorarios.

En total, para entrar a una vivienda de ese precio, se necesitan cerca de 40.000 dólares en efectivo. Con ese monto, se pueden adquirir departamentos de dos o tres ambientes con cochera, o casas en el Casco, Tolosa o Los Hornos.

La cuota mensual y los ingresos exigidos

La cuota inicial para un préstamo de casi 100.000 dólares oscila entre $700.000 y $1.300.000, según el plazo (20 a 30 años), la tasa de interés y las bonificaciones por acreditar el sueldo en el banco.

Para calificar, la primera cuota no debe superar el 25% o 30% del ingreso familiar neto. Esto implica demostrar ingresos por unos cuatro salarios mínimos, es decir, alrededor de 2,1 millones de pesos. Se pueden sumar ingresos del cónyuge o familiares directos.

Gisela Agostinelli, de Agostinelli Propiedades, explicó: “El valor que deberá abonar la persona que pide el préstamo dependerá del porcentaje que te presta el banco, del plazo en el que se devolverá y de la tasa de interés. El banco en su mayoría de casos presta el 75% del valor de la propiedad y la persona tiene que tener el 25% restante más el dinero para los gastos que genera dicha transacción”.

El rol del Banco Nación y la competencia

El Banco Nación lidera el mercado con la tasa más baja para quienes cobran allí sus haberes. Pero desde el segundo semestre, los bancos privados y públicos provinciales ajustaron sus condiciones para competir, flexibilizando requisitos para independientes y monotributistas.

Trabas que frenan las operaciones

A pesar del mayor interés, las operaciones se enfriaron respecto a los picos de 2025. La suba de tasas y los filtros crediticios más estrictos moderaron el ritmo. Además, la burocracia técnica es un cuello de botella: las viviendas deben estar “aptas banco”, con títulos perfectos, planos aprobados y estado parcelario al día. Las demoras en los organismos públicos hacen caer operaciones ya acordadas.

En comparación, las cuotas iniciales equivalen a alquileres de propiedades similares, pero la barrera sigue siendo el ahorro previo, que reserva la compra a quienes tienen liquidez.