Diez torres en avenida Perón: el Concejo aprobó el proyecto, pero la letra chica desató la polémica

El Concejo Deliberante de Yerba Buena aprobó la factibilidad urbanística para un complejo de diez torres en avenida Perón y Bernabé Aráoz, pero la oposición denuncia que el proyecto no cumple con exigencias clave del Código de Planeamiento Urbano. La definición recayó en el presidente del cuerpo, Javier Jantus, y expuso una fuerte división política.

La iniciativa, impulsada por la firma Castillo S.A.C.I.F.I.A., se asienta sobre un predio de 160.002 metros cuadrados, subdividido en cuatro manzanas. En una de ellas se proyectan los diez bloques, con acceso único controlado y una calle interna protegida por cerramiento perimetral. Las comisiones de Obras Públicas y Planeamiento Urbano y de Peticiones, Poderes y Legales describieron esa configuración como una urbanización especial.

Los incumplimientos que encendieron la alarma

El dictamen firmado el 24 de agosto por Agustina Simón Padros, Franco Marigliano, Mauricio Argiró, Gabriela del Valle Garolera y María de Lourdes Decoud Griet reconoció desvíos respecto del Código. Sobre una superficie útil de 133.454 metros cuadrados, la norma exige ceder el 12% para espacios verdes (16.014 m2). El proponente ofreció 14.299 m2, con un faltante de 1.715 m2 que las comisiones pidieron completar en etapas posteriores.

En estacionamientos, el déficit también es concreto: sobre los 434 módulos que exige el artículo 260 inciso 1.I (uno por cada 60 m2 cubiertos), el proyecto prevé 400, es decir 34 menos. La situación se agrava en las cocheras de cortesía: para 252 unidades habitacionales corresponden 84 módulos y solo se proponen 36, un déficit del 57%. Las comisiones calificaron ambas exigencias como de cumplimiento estricto, sin excepción discrecional ni compensación por convenio.

Pese a esos incumplimientos, los informes de las direcciones de Medio Ambiente, Tránsito y Planeamiento Urbano fueron favorables, y el proyecto de resolución obtuvo dictamen positivo.

"Es una excepción encubierta"

La concejal María Decoud, una de las firmantes del dictamen, cuestionó el resultado y la política urbanística del Ejecutivo. "Nosotros no votamos ni en contra ni a favor de los proyectos que llegan con factibilidad positiva. El Código ahora nos sacó la potestad de ordenarle al Ejecutivo que haga las cosas como corresponde en base al Código. Lo único que hacemos es un proyecto de resolución pidiéndole que revea las condiciones, sugiriéndole. Esa es la palabra: le sugerimos, ya no le podemos ordenar", explicó.

Sobre el emprendimiento de Castillo, fundamentó su rechazo: "Estoy en contra de las torres de Castillo porque el Ejecutivo, al haber duplicado la densidad y el factor de ocupación del terreno, generó que vaya a haber el doble de gente que puede vivir respecto del Código anterior, con la misma infraestructura que tenemos hace años".

También apuntó contra el mecanismo de cesión de espacios verdes: "El Código dice que uno puede donar insumo solamente si tiene terrenos de menos de 20.000 metros cuadrados. La discusión es que ellos mismos están rompiendo el código".

Y sobre el déficit de cocheras, planteó: "Este proyecto prevé casi 200 estacionamientos menos. Si se llena el complejo, todos esos autos, ¿dónde van a estar? Si el Código lo prevé, ¿por qué el Ejecutivo no lo hace cumplir y le da una factibilidad positiva?".

Decoud concluyó que la distinción entre factibilidad positiva y negativa es central: "La factibilidad positiva es cuando uno cumple con todo. Cuando no cumple con todo, lo que dice el Código es una factibilidad negativa, y de ahí llegaban las excepciones que teníamos antes. Mi conclusión es que esto es una excepción encubierta".

La edil también criticó el Código de Ordenamiento Urbano vigente, que según su lectura desalienta la vivienda unifamiliar en la zona: "Es una vergüenza que en esa zona no se puedan hacer barrios abiertos ni viviendas unifamiliares, y que solo se le exija al desarrollador construir en altura, porque ni siquiera puede hacer un barrio cerrado de viviendas unifamiliares". Y aclaró que su reclamo no apunta al desarrollador: "No es contra el desarrollador. Es un enfrentamiento al Departamento Ejecutivo, que no hace cumplir un Código donde se duplicó la cantidad de personas que puede haber en un terreno, sin ningún estudio".

Las condiciones que puso el Concejo

El cuerpo exige ahora al Ejecutivo que requiera al desarrollador cumplir varias condiciones antes de avanzar con la obra: completar la superficie de cesión de espacios verdes, formalizar la donación de las calles internas antes del inicio de obra y garantizar el cumplimiento estricto de los módulos de estacionamiento y cocheras de cortesía como condición previa para la aprobación del anteproyecto y del proyecto definitivo.

La decisión deja abierta la pulseada entre las exigencias formales del Código y las prácticas del Ejecutivo local en la aprobación de emprendimientos de gran escala, mientras vecinos y representantes evalúan el impacto urbanístico y vial de una densificación que, para sus críticos, se sostiene sobre infraestructura insuficiente.