El mercado de los alquileres no deja de moverse a partir de los cambios derivados de la derogación de la ley que regulaba a ese nicho. Si bien los incrementos proliferan cada mes, lo cierto es que los ajustes se ubican por debajo de la inflación y los precios para los primeros contratos tienden a estabilizarse. La continuidad de este escenario ha dado pie a una oferta de departamentos y casas en permanente crecimiento dentro de la Ciudad. Ligado a esto, inmobiliarias y expertos del rubro mencionan a Palermo, Recoleta, Belgrano, Barrio Norte y Caballito como los barrios que hoy presentan la mayor disponibilidad de unidades para el alquiler residencial. Prácticamente la mitad de los inmuebles en oferta se distribuyen en esas áreas. El valor promedio de un monoambiente parte de los $350.000 mensuales y sin incluir expensas.
Según datos aportados a iProfesional por el Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023 que derogó la antigua ley, la oferta de inmuebles en alquiler en Capital Federal se incrementó un 176,5 por ciento.
Además de señalar a los barrios mencionados como los grandes “concentradores” de la oferta, la organización precisó que la zona con mayor cantidad de inmuebles en alquiler es Palermo, con 3.354 unidades disponibles. Prácticamente el 22% de los departamentos que se ofrecen se ubican en esa área.
“En el último mes, la Ciudad tuvo un incremento del 10,87%. Los precios de alquileres para vivienda continúan a la baja en términos reales. Desde enero 2024 a marzo 2025 inclusive, la baja en promedio fue del 34 por ciento. Se destaca, además, que se observan contraofertas de los inquilinos, las cuales son cada vez más aceptadas por los propietarios”, aseguró la entidad.
Desde el Observatorio se comentó que, frente a la extensión de los contratos en dólares que se vivió durante los años de la Ley de Alquileres, hoy casi el 95% de los contratos se pacta en pesos, y con período de ajuste de tres meses indexados a la inflación.
“Los inquilinos y propietarios están consensuando en su mayoría contratos por la tradicional duración de 24 meses“, precisaron fuentes de la entidad.
Alquileres: cómo está la rentabilidad para los propietarios
Al mismo tiempo, la entidad precisó que, en este último año, la rentabilidad bruta promedio de los contratos de locación es de un 6%, mientras que la morosidad en los pagos de alquileres es prácticamente inexistente en la Ciudad.
A tono con esto, un relevamiento reciente de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, indicó que la renta actual creció de 2024 a esta parte casi 1,8 puntos porcentuales.
La consultora señaló que, en el caso de los contratos en pesos y concernientes a unidades usadas sin amoblar, los departamentos de dos ambientes son los que brindan un porcentaje “ligeramente superior al resto de las tipologías” con rendimientos del 6,08 por ciento.
“Las unidades de 2 dormitorios en promedio rinden el 6,05% anual y los monoambientes se ubican en el 5,89. Por último, los 4 ambientes arrojan una renta promedio bruta anual del 5,07% de acuerdo a los valores de mercado de alquileres y de venta en Capital Federal”, precisó.
Alquilar en Capital Federal: qué pasa con los precios
En cuanto a los valores vigentes en la Ciudad, Reporte Inmobiliario detalla que, en lo que refiere a las unidades de un ambiente, los valores más altos se dan en Palermo ($470.000), Núñez (460.000), Belgrano, Chacarita, Coghlan, Colegiales, Saavedra y Villa Crespo (450.000).
En el otro extremo se alinean Constitución ($340.000), Floresta, San Cristóbal, San Nicolás y Liniers (350.000), y Villa Luro (360.000).
Por el lado de los inmuebles de dos ambientes, las cotizaciones de más peso ocurren en Parque Chas ($625.000), Coghlan, Saavedra y Núñez (600.000), Palermo (580.000) y Villa Ortúzar (570.000). En la vereda de enfrente se ubican Constitución ($320.000), Parque Patricios (415.000), Once (420.000), Balvanera (425.000) y Congreso (430.000).
En cuanto a los departamentos de tres ambientes, los precios más altos se distribuyen entre Saavedra ($847.500), Villa Ortúzar (825.000), Retiro, Recoleta y Núñez (800.000), Chacarita y Belgrano (775.000).
En cambios, las zonas que presentan valores menos cuantiosos corresponden a La Boca, Centro y Microcentro ($600.000), Coghlan (607.000), Congreso y Balvanera (620.000), Villa Luro (645.000), Parque Chacabuco, La Paternal, Flores y Monserrat (650.000).
Por último, resta decir que, en el segmento de los inmuebles de cuatro ambientes, los valores parten de los $700.000 (Villa Luro) hasta alcanzar los $1,2 millones (Núñez), pasando por los $750.000 que cotizan dichas unidades en San Nicolás, San Telmo y Flores. Los precios en Palermo, Villa Crespo, Villa Devoto y Barrio Norte oscilan entre los 800.000 y los 900.000 pesos mensuales sin incluir expensas.
Fuente: iprofesional.com