El dilema que frena los sueños en los barrios cerrados: ¿Construir o comprar usado?

El costo de construcción en Argentina alcanzó un pico histórico, acumulando un incremento del 120% en apenas 20 meses hasta enero de 2026. Esta escalada pone en jaque el sueño de miles de familias tucumanas que evalúan si es viable construir su casa propia o si la opción inteligente es adquirir una vivienda ya terminada. Los números son contundentes y revelan una brecha cada vez mayor entre la ilusión y la realidad económica.

Según los últimos datos de la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (APYMECO), el precio promedio por metro cuadrado comenzó el 2026 con un ajuste mensual del 1.27% y un avance interanual del 24.34% frente a enero de 2025. Este contexto inflacionario en el sector transforma cualquier proyecto en un rompecabezas financiero complejo de resolver.

¿Cuánto hay que invertir para construir desde cero?

Hoy, construir una casa estándar de 100 m2 demanda una inversión mínima de u$s142.756, considerando que cada metro cuadrado tiene un costo de u$s1.427,56. Este cálculo no incluye el valor del terreno, que puede oscilar dramáticamente, desde $20.000–25.000 hasta u$s1.000.000 por un lote privilegiado al agua en Nordelta, ni otros costos adicionales e imprevistos.

El análisis se profundiza al segmentar por categorías. Una vivienda estándar de entre 140 y 200 m2 tiene un valor promedio de 1.300 dólares por m2. Para una casa de gama media, de 200 a 300 m2, el rango sube a entre 1.350 y 1.600 dólares por m2. En el segmento premium, hasta 500 m2, se puede alcanzar los 2.100 dólares por m2. Para propiedades super premium, desde 500 m2, los costos iniciales arrancan en u$s2.300 por m2, sin un límite máximo claro debido a acabados de lujo y tecnología avanzada.

Los números concretos de un proyecto a medida

Matías Ragonese, arquitecto y socio fundador del estudio Etunez, detalló estimaciones aproximadas del valor final de las viviendas en barrios cerrados. Una casa estándar puede costar entre u$s210.000 y u$s320.000. Las de gama media, entre u$s320.000 y u$s500.000. Las premium, entre u$s440.000 y u$s660.000. Mientras que una super premium tiene un promedio de u$s1.150.000.

Joaquín Berdes, del estudio UNO +, aclara que estos valores dependen críticamente del diseño y las terminaciones, que pueden sumar entre 300 a 800 dólares extra por m2. “No es lo mismo una casa de hormigón visto con aire central, grandes ventanales piso a techo y muebles a medida, que una vivienda revocada, con dimensiones estándar, iluminación básica y estufas de tiro balanceado”, diferencia.

Un punto clave es que ciertos costos base, como la mano de obra (hoy en unos u$s500 por m2) y la casa “gris”, son similares entre una propiedad estándar y una premium. “El verdadero desafío son las terminaciones, el principal cuello de botella en los proyectos”, explica Ragonese. La sofisticación llega con subcontratos adicionales, como cerramientos de vidrio plegable o sistemas de calefacción especiales, que agregan valor pero también complejidad y gasto.

¿Y la opción de comprar una casa usada?

Frente a este escenario, el mercado de propiedades terminadas en barrios cerrados gana atractivo. La principal ventaja es el tiempo: la casa está lista, sin demoras por imprevistos. Sin embargo, expertos como Javier Waisman Zachari, gerente de desarrollo de negocios de WGDI SA, advierten sobre las desventajas. “Al comprar una vivienda terminada, se corre el riesgo de pagar por espacios que no se utilizarán, quedarse con menos metros cuadrados de los necesarios o enfrentar faltantes en ambientes clave”, señala.

Hoy se observa un fenómeno interesante: en barrios de alta gama, algunas propiedades se venden por debajo de su costo de construcción actual. Sebastián Lalin, gerente de Castex Terralagos, lo atribuye a casas construidas durante la pandemia, cuando los precios eran históricamente bajos. “Hoy, replicar la misma obra exige una inversión superior al valor de venta de estas viviendas”, afirma.

Se citan ejemplos concretos: en el barrio Terralagos, una casa de 330 m2 se ofrece en u$s585.000 (u$s1.772 por m2), mientras que construirla hoy costaría unos u$s2.100 por m2. En Nordelta, propiedades de 15 a 20 años, con renovaciones menores, pueden acercarse al valor de una nueva. Rodrigo Quintar, socio gerente de Castex en Nordelta y Puertos, menciona que a veces constructores venden por debajo del costo de reposición, aunque son oportunidades coyunturales.

Las oportunidades se extienden a otras zonas. En Fincas de Hudson (sur del GBA), una casa de 210 m2 con pileta cuesta u$s380.000. En barrios del corredor oeste, como Prados del Oeste en Moreno, los precios arrancan en u$s285.000 para una casa de cinco ambientes, según Paola Sessarego de Grupo Vaccaro.

El mercado de media gama es el más afectado y “lento”. “Alguien que antes construía una casa por u$s200.000, a u$s700 el m2, ahora debe invertir u$s400.000 para lo mismo; un monto que antes alcanzaba para una propiedad de lujo”, precisa Berdes. En contraste, el segmento premium y de lujo se mantiene más estable debido a una oferta siempre escasa.

La decisión final, entonces, queda en manos de cada familia. Waisman Zachari sugiere una tercera vía: “Una alternativa es comprar una propiedad en obra y definir uno mismo las terminaciones: así se puede adaptar cada detalle a los gustos y necesidades personales”. Un camino intermedio para no renunciar del todo a la personalización, en un mercado donde los números ya no cierran como antes.