El error que cometen miles de familias cuando quieren vender una casa heredada

Cuando fallece un familiar y deja una casa, un terreno o un departamento, muchos herederos creen que pueden colgar el cartel de venta y firmar la escritura al día siguiente. La ley dice otra cosa: sin un paso clave en la Justicia, esa operación es imposible.

La consulta se repite en los estudios jurídicos de Río Negro y de todo el país: ¿en qué momento exacto se puede poner en venta y escriturar un inmueble heredado? La respuesta sorprende a más de uno y derriba un mito instalado.

Por qué no alcanza con ser hijo o heredero forzoso

La muerte transfiere la posesión de la herencia de pleno derecho, pero no le da individualidad a los bienes ni otorga título de dominio directo sobre un inmueble específico. En criollo: cuando una persona fallece, sus bienes no pasan automáticamente a ser propiedad exclusiva de cada heredero.

Mientras avanza el juicio sucesorio, todos esos bienes forman un conjunto común. Si dentro de la herencia hay un inmueble, ningún heredero puede considerarse dueño único de esa casa, terreno o departamento. Cada uno tiene, en cambio, una participación sobre la herencia en su totalidad. A esa situación provisoria se la denomina «indivisión hereditaria».

Para transferir formalmente el dominio a un tercero hace falta el reconocimiento de la calidad de heredero. Esa legitimación solo emana del juez del proceso sucesorio y se plasma en una resolución: la Declaratoria de herederos.

Por eso no se puede otorgar escritura de compraventa sin que medie un proceso sucesorio con declaratoria dictada, que encadene legalmente la transmisión desde el fallecido —quien figura como dueño en el título y en el Registro de la Propiedad— hacia quienes efectivamente venden.

El punto de inflexión: la Declaratoria de herederos

Conviene distinguir dos planos: la búsqueda del comprador y el acto formal de la escrituración. La búsqueda puede iniciarse en cualquier momento. La formalización, en cambio, requiere el proceso sucesorio avanzado.

Al inicio del juicio, durante la publicación de edictos, la operación está en etapa preliminar. En ese momento solo resulta prudente avanzar con una reserva o un boleto sujeto a la evolución del expediente, porque todavía no hay certeza jurídica plena sobre quiénes son los únicos legitimados para disponer del inmueble.

Con la Declaratoria de herederos, el juez reconoce formalmente a los sucesores. A partir de allí los herederos tienen legitimación sustancial para comprometer la venta, aunque todavía deben cumplirse los recaudos para llegar a la escritura definitiva.

Luego, con el inventario de los bienes y el pago del impuesto de justicia, gastos causídicos y honorarios de abogados, el expediente queda en condiciones de disponer. Hay provincias cuyos códigos procesales también exigen una orden judicial de inscripción del inmueble a nombre de los herederos o la autorización de venta por tracto abreviado.

El momento operativo clave es la conjunción entre la Declaratoria de herederos, la denuncia del inmueble en el expediente y el cumplimiento de las cargas tributarias y arancelarias del juicio: tasa de justicia, aportes, libre deuda de impuestos provinciales y tasas municipales. Cumplido eso, el camino queda expedito para que el escribano firme la escritura de compraventa.

Tracto abreviado: el atajo que ahorra tiempo y dinero

Cuando todos los herederos declarados están de acuerdo en vender a un tercero, no hace falta inscribir primero el inmueble a nombre de los herederos para después otorgar una segunda escritura. La técnica del tracto abreviado, prevista por el artículo 16 de la Ley Registral Nacional Nº 17.801, permite abreviar los pasos registrales.

El procedimiento es el siguiente: se prosigue el proceso sucesorio y, en estado de libre disposición, el juez pone el expediente en préstamo o autoriza su visualización electrónica por el escribano designado. Verificadas las constancias, el escribano autoriza la escritura pública donde los herederos transfieren directamente la propiedad al comprador. En esa única escritura se relacionan el fallecimiento, el juicio sucesorio, la declaratoria de herederos y la titularidad a nombre del causante, y todo se inscribe en un solo asiento registral.

El beneficio es concreto: ahorro de aranceles, impuestos y honorarios profesionales, además del tiempo que demanda una segunda inscripción registral.

¿Y si no se puede o no se quiere esperar?

Si el proceso aún no culminó o surgen urgencias entre los herederos, el ordenamiento contempla alternativas. Una es el boleto de compraventa con cláusulas específicas: los herederos pueden firmarlo antes de que termine el juicio, pero debe redactarse bajo condición suspensiva de obtener la declaratoria y la orden de inscripción, con plazos razonables y explicitando el estado del trámite para no incumplir frente al comprador.

La otra es la cesión de derechos hereditarios sobre la universalidad. Si un heredero necesita liquidez urgente y los demás no quieren vender el inmueble, puede ceder por escritura pública su cuota indivisa sobre toda la herencia a otro heredero o a un tercero interesado, y desvincularse del trámite judicial.

Qué revisar antes de publicar la propiedad

Antes de poner el cartel, conviene una revisión registral y catastral completa. Un escribano debe verificar el estado del título original, la correspondencia entre la realidad física del inmueble y el estado parcelario o plano de mensura, y la inexistencia de gravámenes vigentes como embargos o hipotecas que afecten al causante o al bien.

También es fundamental que todos los coherederos acuerden de antemano las condiciones esenciales: la venta a un tercero por tracto abreviado requiere la conformidad y la firma de todos. Definir el precio mínimo aceptable, las condiciones de entrega de la posesión y la inmobiliaria interviniente evita que una oferta seria se frustre por diferencias de último momento.

Por último, conviene coordinar tempranamente al abogado que tramita la sucesión con el escribano que autorizará la escritura. Esa articulación reduce demoras, permite anticipar el estudio de títulos y llegar a la firma con mayor previsibilidad.