El mercado inmobiliario de CABA se ajusta: propiedades usadas negocian rebajas de hasta 12%

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires cambió de rumbo. Las propiedades usadas que llegaron a tener sobreprecios especulativos ahora negocian bajas de hasta 12% para poder concretar operaciones, en un contexto de menor financiamiento y tasas más altas.

El freno en la entrega de créditos hipotecarios, sumado al aumento de los costos de construcción, obligó a los propietarios a ser más flexibles. Los compradores, por su parte, recuperaron el poder de negociación y vuelven a presentar contraofertas.

¿Por qué bajaron los precios?

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, explicó que la presión no viene por una caída de la actividad, sino por el encarecimiento de la construcción en dólares. "El mercado de compraventa porteño mantiene un piso de 5600 escrituras mensuales, pero el costo de construir subió fuerte y eso redujo la utilidad de los desarrolladores", señaló.

Este escenario beneficia a las grandes empresas, con estructuras propias y mayor capacidad financiera. Los desarrolladores chicos, en cambio, dependen de las ventas en pozo y hoy les cuesta más obtener liquidez.

El efecto del boom hipotecario

Durante el auge de los créditos, muchos propietarios inflaron los precios de publicación. Walger sostiene que fue una reacción al descalce entre oferta y demanda: "Los propietarios sumaban un margen extra porque sabían que los compradores con crédito preaprobado necesitaban cerrar rápido antes de que venciera la aprobación bancaria".

Esa estrategia perdió eficacia cuando los bancos redujeron el ritmo de préstamos. Las tasas hoy promedian el 9% y los requisitos se endurecieron, lo que devolvió protagonismo a quienes compran con dólares propios.

¿Qué propiedades tienen mayores rebajas?

Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, afirma que la baja del crédito obligó a sincerar valores. "Las propiedades sobrepreciadas acumulan meses sin ofertas; eso llevó a corregir expectativas", explicó. Los descuentos más fuertes se ven en:

• Propiedades de sucesión.
• Inmuebles que necesitan refacción.
• Departamentos con mucho tiempo publicado.
• Viviendas de propietarios que necesitan liquidez.

En cambio, las unidades bien tasadas, ubicadas y con expensas razonables mantienen demanda sostenida. Ibarra lo resume así: "Una propiedad no vale lo que el propietario necesita ni lo que espera recibir; vale lo que el mercado está dispuesto a pagar".

Cuánto cuestan hoy los usados en CABA

Según Reporte Inmobiliario, los precios medios de publicación son:

• Monoambiente: US$ 70.000.
• Dos ambientes: US$ 80.000.
• Tres ambientes: US$ 113.625.
• Cuatro ambientes: US$ 149.900.

Son precios de oferta: los compradores logran descuentos de hasta 12% cuando el inmueble lleva mucho tiempo publicado o el vendedor necesita cerrar rápido.

El crédito sigue moviendo operaciones

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, señala que los créditos hipotecarios participan en el 12-13% de las compraventas, lejos del pico de 25% del año pasado. En los mejores momentos del mercado argentino (década del 90 y 2017-2018), la mitad de las operaciones se hacían con préstamos.

La recuperación que aún no se ve en las estadísticas

Desde las inmobiliarias aseguran que la actividad repunta, pero los números oficiales todavía no lo reflejan. Walger explica que cada crédito genera una cadena de operaciones: el que vende compra otra propiedad y así sucesivamente.

El proceso entre reserva, tasación, estudio de títulos, aprobación del crédito y escritura lleva entre 90 y 120 días. Eso demora el impacto en las estadísticas del Colegio de Escribanos.

Ibarra coincide: "Hoy vemos más consultas, más reservas y operaciones en marcha. Ese movimiento ya existe, pero todavía no aparece en los registros oficiales". Los bancos avanzaron con la digitalización, pero aún hay instancias administrativas que alargan los plazos.

"Cuando las operaciones en curso lleguen a escritura y los procesos bancarios mejoren, el crecimiento se verá en los números", concluyó la corredora.