El mercado inmobiliario rosarino mutó: menos imposiciones, más acuerdos y nuevas reglas para inquilinos e inversores

El mercado inmobiliario de Rosario dejó atrás la parálisis para entrar en una etapa de transformación profunda. Ya no se trata de falta de oferta, sino de un nuevo escenario donde inquilinos, propietarios e inversores redefinen sus estrategias. Alejandro Bassini, titular de Bassini Negocios Inmobiliarios, lo resume así: “Lo que cambió fue la forma en que las personas toman decisiones”.

La recuperación de la oferta generó un mercado más competitivo, mientras que la demanda se volvió más cautelosa por la pérdida de poder adquisitivo. El tiempo para alquilar una propiedad se extendió de menos de un mes a entre uno y tres meses, y el precio mensual ya no es el único factor que se evalúa.

¿Qué analiza hoy un inquilino antes de firmar?

Según Bassini, el alquiler dejó de evaluarse únicamente por el precio mensual. “Hoy el inquilino analiza expensas, impuestos, servicios, modalidad de actualización, gastos de ingreso y hasta la eficiencia del inmueble”, afirma. Esta mayor cautela responde a un contexto económico donde cada peso cuenta.

Otro fenómeno que impactó en Rosario fue la fuerte caída de estudiantes extranjeros, principalmente brasileños, que durante años sostuvieron la demanda de monoambientes en barrios como Pichincha, Echesortu y Luis Agote. Sin embargo, Bassini aclara: “Hoy no falta demanda; cambió la composición de la demanda. Las propiedades correctamente valuadas siguen alquilándose”.

El verdadero cambio: atrasos en los pagos, no morosidad

Las estadísticas muestran un aumento de rescisiones por falta de pago, pero Bassini prefiere hablar de un corrimiento en los tiempos de pago. “El principal cambio no es un aumento significativo de los incumplimientos definitivos, sino un corrimiento en los tiempos de pago”, explica. Muchas familias necesitan algunos días más para cancelar el alquiler, y cuando la situación se vuelve insostenible, optan por mudarse a viviendas más pequeñas o compartir hogar temporalmente.

Propietarios: de la imposición al acuerdo

La mayor oferta también modificó la estrategia de los propietarios. Mantener una vivienda vacía durante dos o tres meses puede representar una pérdida mayor que aceptar una negociación razonable desde el inicio. “Ya no es un mercado de imposiciones; es un mercado de acuerdos”, sostiene Bassini.

El auge de los pequeños locales comerciales

En el segmento comercial, la demanda se concentra en locales de entre 15 y 40 metros cuadrados para emprendimientos de cercanía. “Muchas personas que recibieron una indemnización o decidieron reinventarse laboralmente están apostando por pequeños comercios, cafeterías, granjas, minimercados y negocios de servicios”, señala. Incluso, algunos propietarios subdividen grandes superficies: un local de 180 metros cuadrados puede transformarse en tres más pequeños que encuentran demanda rápidamente.

Los locales “triple A” juegan en otra liga

En el microcentro, especialmente en la Peatonal Córdoba entre Corrientes y Mitre, el valor se mide por metro lineal de vidriera. Los alquileres pueden alcanzar los 1.000 dólares por metro lineal, lo que significa que un local con diez metros de vidriera puede cotizar alrededor de 10.000 dólares mensuales. Para Bassini, esto demuestra que Rosario tiene múltiples micromercados con comportamientos diferentes.

Crédito hipotecario: expectativas y límites

El regreso de los créditos hipotecarios genera expectativas, pero encuentra obstáculos. “En Rosario muchas familias tienen capacidad económica para afrontar un crédito, pero no siempre reúnen las condiciones formales que el sistema financiero exige”, explica. La ciudad, como Mar del Plata o Bariloche, tiene una estructura laboral basada en profesionales independientes, comerciantes y monotributistas, cuyos ingresos declarados no alcanzan para acceder a los montos necesarios.

Rosario, competitiva para comprar

En la compraventa, la ciudad mantiene valores competitivos incluso en sectores exclusivos con vista al río. “Rosario mantiene valores muy competitivos cuando se los compara con otras grandes ciudades del país, especialmente con la Ciudad de Buenos Aires”, asegura Bassini.

Para el empresario, el mercado inmobiliario es un espejo de la economía local. “Cuando cambia el empleo, cuando disminuye el poder adquisitivo, cuando reaparece el crédito hipotecario o cuando una familia necesita reorganizar su presupuesto, el mercado inmobiliario cambia con ellos”. Y concluye: “Nuestra responsabilidad como corredores no consiste solamente en alquilar o vender propiedades. Consiste en interpretar esos cambios, generar confianza y construir acuerdos que puedan sostenerse en el tiempo”.