El microcentro rosarino se vació de oficinas: qué están haciendo con los edificios vacíos

El edificio La Esmeralda, ícono del microcentro de Rosario desde las primeras décadas del siglo XX, vuelve a ser lo que fue: un lugar para vivir. Pero no es el único. La pandemia vació las oficinas y ahora los inmuebles se reconvierten en viviendas.

Ubicado en la intersección de las peatonales Córdoba y San Martín, el inmueble fue proyectado originalmente como complejo de viviendas. El desembarco bancario y bursátil lo convirtió en oficinas y estudios profesionales. Durante la pandemia, empezó a vaciarse y la desocupación no frenó con el fin de los protocolos. En los últimos años, varios de sus espacios volvieron a transformarse en residencias, poblándose de familias, estudiantes y personas solas.

El fenómeno no es aislado. Varias propiedades del área central atraviesan transformaciones similares, una tendencia que los corredores inmobiliarios ven como oportunidad para recuperar habitantes y diversificar los usos urbanos en el corazón de la ciudad.

Qué dicen desde el municipio

"Después de la pandemia, el fenómeno del home office transformó la mecánica de trabajo, al menos en el sector de servicios. Entonces, muchos edificios de oficina dejaron de tener sentido como tal, porque las grandes compañías desalquilaron inmuebles en el área central. Y en los últimos años empezamos a notar que esas construcciones cambian sus usos y se convierten en viviendas", explica el secretario de Planeamiento del municipio, Pablo Florio.

La mayoría de los edificios de oficinas del centro se construyeron hace unos 45 años para profesionales independientes. Marcaron tendencia a finales de los 70, con el auge de galerías comerciales y bares al paso. Un edificio de Santa Fe 1263 llegó a tener un bar exclusivo para las oficinas. También nacieron como oficinas las torres de San Martín 647, San Lorenzo 1333, Corrientes 729, Corrientes 791, Corrientes 653, Córdoba 1330 o San Lorenzo 1035, por citar algunos ejemplos.

Estas construcciones sintieron el impacto de la crisis sanitaria de 2020. A mediados de 2021, se presentaron en el Concejo Municipal varios proyectos para promover la transformación de oficinas en viviendas o residencias estudiantiles a través de beneficios tributarios o una línea diferencial de créditos del Banco Municipal. Las medidas seguían experiencias de Buenos Aires y otras capitales del mundo para densificar los cascos históricos.

Ninguna propuesta se convirtió en normativa específica, pero Florio destaca que el cambio de usos se relaciona con las políticas municipales para revitalizar el centro. "Efectivamente, estamos viendo que en el centro se están gestionando más permisos de construcción y también se inician muchos trámites para acceder a permisos de obra en edificios donde tradicionalmente existían oficinas".

El perfil de los nuevos habitantes

Para el funcionario, esta nueva oferta de viviendas apunta a parejas jóvenes que valoran tener todo cerca y la variedad de espacios educativos, culturales, comerciales y de servicios del área central. "Así tendrán la posibilidad de vivir en edificios que si bien tienen sus años, ofrecen buenos espacios, amplios y a precios de alquiler razonables", señala.

Pero advierte desafíos. "En el caso de los edificios que originalmente fueron construidos como vivienda es más sencillo porque si bien muchos ambientes como la cocina o el baño dejaron de ser protagonistas de la unidad, al momento de volver a habitarlos sólo se necesita repararlos. El caso de los edificios concebidos como oficinas, con un baño y una cocina en los palieres para asistir a quienes trabajan allí, se necesita una reconversión más compleja", explica.

Florio destaca que por San Martín, San Lorenzo o Santa Fe hay muchas construcciones de la década del 50 que se transformaron en oficinas y pueden volver a ser viviendas. "Se trata de poner en valor viviendas que no necesariamente son consideradas patrimonio, pero que son parte de la historia de la ciudad. Si bien en otras épocas se transformaron en oficinas, como parte de los propios procesos de urbanización, ahora podrían volver a ser aquello para lo que fueron concebidas", afirma, y considera que "sería interesante que ese proceso se consolide frente al paulatino retiro de los edificios bancarios del microcentro".

La mirada de los corredores inmobiliarios

Para los corredores, rehabilitar los tradicionales edificios de oficina en viviendas es una oportunidad para que el centro sume nuevos usos. "Es una iniciativa interesante en medio de otros procesos de reconversión del área central", considera Gabriela Ortiz de Urbina, corredora inmobiliaria y coordinadora del departamento de estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir).

El organismo releva semestralmente la ocupación de locales comerciales. En el último informe, de junio pasado, la vacancia creció en toda la ciudad. En el microcentro, el 15% de los locales estaban vacíos en el sexto mes del año. Las subas más significativas se registraron en la peatonal Córdoba, que pasó del 9,2% al 17,2%, y en calle San Luis, que aumentó del 5,1% al 10,2%.

"Esto es preocupante, tanto para el comerciante que no quiere bajar sus persianas, como para el propietario que tiene en esos locales un medio de ingreso económico. Por eso, para darle más vida al centro no es necesario sólo pensar en las plantas bajas de los edificios, sino mirar qué es lo que está pasando en altura", apunta.

Por eso considera interesante invertir en acondicionar los edificios de oficinas en unidades habitacionales "para que el centro vuelva a ser habitado y caminado por la gente que vive en el centro". Para eso, dice, "se puede pensar en acuerdos entre los consorcios, el municipio y empresas proveedoras de materiales para la construcción, como pintura, aberturas o iluminación, en acuerdos públicos-privados que favorezcan estos proyectos".

Al fin de cuentas, destaca, "el centro sigue siendo un lugar ideal para ir a vivir y también para que un inversor deposite sus ahorros en propiedades que puedan dar renta".