El peligro de las excepciones urbanísticas: ¿estamos perdiendo el control de nuestras ciudades?

Un edificio que supera la altura máxima, un lote que cambia de uso o un emprendimiento habilitado por una ordenanza especial. Todos conocemos algún caso. La excusa es siempre la misma: es una excepción. Pero, ¿qué pasa cuando esas excepciones se vuelven moneda corriente y reemplazan a la planificación urbana?

La planificación existe para establecer reglas claras sobre el desarrollo de una ciudad: dónde conviene crecer, qué sectores preservar, qué infraestructura se necesita y bajo qué condiciones se transforman los espacios. Su objetivo es ofrecer previsibilidad y que las decisiones respondan al interés general, no a casos particulares.

Sin embargo, en muchas ciudades las normas urbanísticas han perdido ese rol ordenador. La falta de planes vigentes o la desactualización de los existentes deriva en una seguidilla de excepciones y ordenanzas pensadas para resolver expedientes específicos. Así, la norma deja de orientar el desarrollo y se adapta a cada situación.

¿Cuáles son las consecuencias de gobernar por excepciones?

Las consecuencias son graves. Desde lo jurídico, cae la seguridad normativa y crece la discrecionalidad en las decisiones. Desde lo urbano, cada excepción modifica densidades, demanda más infraestructura, altera la movilidad y transforma el valor del suelo. Lo que parece una decisión puntual termina afectando a toda la ciudad.

También hay una dimensión económica. Muchas excepciones generan fuertes incrementos en el valor de ciertos inmuebles. Una mayor edificabilidad, un cambio de uso del suelo o la incorporación de un área al tejido urbano pueden aumentar notablemente el precio de una propiedad, sin que el dueño haya hecho nada para merecerlo. En urbanismo, eso se llama plusvalía urbana.

Recuperar parte de esa valorización no es un “peaje urbanístico”, como a veces se dice. Es un principio básico: si la ciudad, con decisiones públicas, aumenta el valor de un terreno, esa ganancia puede contribuir a financiar obras para todos. La propiedad privada es un derecho, pero nuestra Constitución reconoce que tiene una función social y debe ejercerse en armonía con el bien común.

¿Qué pasa con quienes compraron confiando en las reglas?

El lado menos visible del problema es la pérdida de previsibilidad para quienes invirtieron siguiendo las normas. Una persona compra un lote en una zona residencial exclusiva, con una altura máxima y una densidad determinadas. Toma esa decisión basándose en esas condiciones y en el entorno.

¿Y si tiempo después una excepción permite que el lote vecino construya un edificio de cinco pisos? Eso puede arruinar el paisaje, quitar luz, vistas y privacidad, aumentar el tránsito y la demanda de servicios. Pero también puede modificar el valor de la propiedad que se compró bajo otras reglas.

Para el ciudadano común, la pregunta es inevitable: ¿cómo planificar una inversión o decidir dónde vivir si las reglas pueden cambiar caso por caso?

La planificación no debe congelar el entorno para siempre, pero sí ofrecer un marco razonablemente previsible de cómo puede transformarse. Sin previsibilidad, se afecta la confianza en las normas y se dificultan las decisiones económicas de largo plazo.

El desafío en el Alto Valle: una región integrada, decisiones fragmentadas

En el Alto Valle, el debate cobra otra dimensión. Aunque cada municipio decide sobre su territorio, la región funciona como un sistema integrado: la gente vive en una ciudad, trabaja en otra, usa servicios de distintas localidades y se mueve a diario por una red que incluye riego, rutas y energía. Cuando un municipio cambia las reglas del suelo, los efectos no se quedan en sus límites: impactan en el mercado inmobiliario, la movilidad y la infraestructura de toda la zona. Los procesos territoriales ya son regionales, pero las herramientas institucionales siguen siendo locales.

El desafío no es eliminar las excepciones, que a veces son necesarias. Es recuperar la capacidad de planificar, actualizar los instrumentos urbanos y crear mecanismos de coordinación regional. Porque cuando la excepción reemplaza al plan, la ciudad pierde previsibilidad, gana el interés particular y se pierde una visión compartida de futuro.

Para pensar como ciudadanos, más allá de lo técnico, valen estas preguntas: ¿sabemos qué se puede construir en nuestro barrio? ¿Qué pasa cuando esas reglas cambian para un caso puntual? ¿Quién se beneficia cuando una decisión pública aumenta el valor de un terreno? ¿Quién paga la infraestructura para ese nuevo crecimiento? ¿Estamos planificando la ciudad que queremos en veinte años o solo apagando incendios? ¿Qué decisiones deben ser municipales y cuáles regionales? ¿Qué ciudad estamos construyendo cada vez que aceptamos una excepción?