El piso que elegís al comprar un departamento puede mover el precio del metro cuadrado mucho más de lo que imaginás, y la diferencia no siempre juega a favor del bolsillo: hay una franja de altura donde la cuenta empieza a cerrar distinto.
Antes de firmar la compra de un departamento, la mayoría revisa ubicación, metros y precio. Hay un dato que pocos calculan y que puede mover fuerte la cotización: en qué piso está la unidad. La altura no es un capricho: según un relevamiento de Roomix, puede encarecer el metro cuadrado hasta un 27,2%.
El estudio comparó valores por planta en ciudades que permiten construcciones altas. Los números muestran una escalera clara de precios, aunque con matices que conviene conocer antes de decidir.
Cuánto sube el metro cuadrado según la altura
Entre el quinto y el noveno piso, una unidad cuesta en promedio 7,6% más por metro cuadrado que una del primero. La brecha se estira entre los pisos 15 y 19, donde llega al 14,4%. Y desde el piso 20, el sobreprecio puede trepar al 27,2%.
¿Por qué se paga más arriba? Vistas abiertas, privacidad, menos contaminación visual, mejor percepción de luz y menor sensación de encierro. Patricio Bedetti, de Bedetti Negocios Inmobiliarios, advierte que la diferencia puede ser aún mayor si la unidad suma balcón terraza y vista panorámica: en esos casos, el sobreprecio supera el 30%.
La letra chica: altura no siempre es sinónimo de luz ni de silencio
Vivir más alto no garantiza ni más luz ni menos ruido. Según Roomix, la altura modifica poco el ruido frente a otros factores. Un departamento sobre avenida puede ser bastante más ruidoso que otro sobre una calle interna, sin importar el piso. También pesan el contrafrente y las aberturas con doble vidrio.
Pisos intermedios: el equilibrio que buscan muchos compradores
Para buena parte de los compradores, los pisos intermedios son los más buscados. Patricia Contestabile, de Contestabile Inmobiliaria, señala que entre el cuarto y el octavo piso suele aparecer un equilibrio atractivo entre altura, luminosidad, accesibilidad y precio. En esos niveles, la diferencia por altura ronda entre 5% y 10%.
Para inversión, además, puede ser una alternativa más lógica que pagar un fuerte sobreprecio por pisos muy altos. ¿Por qué? Porque el alquiler no siempre acompaña la suba del valor de compra. Roomix detectó que una unidad intermedia puede costar alrededor de 8% más por metro cuadrado que una del primer piso, pero alquilarse apenas 1% más caro. Ese desfasaje reduce la rentabilidad.
Planta baja: de la peor fama a la mejor oportunidad
La planta baja tiene mala prensa, pero todo depende de qué ofrece. Una unidad sin patio puede valer alrededor de 8,1% menos por metro cuadrado que un primer piso. En cambio, si tiene patio o jardín, la ecuación se da vuelta: puede cotizar incluso 4,3% por encima.
Para familias con chicos, mascotas o adultos mayores, un buen espacio exterior puede valer más que una vista alta. En edificios bajos, de dos o tres plantas, una planta baja con jardín puede convertirse en una de las unidades más buscadas.
Qué define realmente el precio
La altura importa, pero no está sola. A la hora de tasar hay que mirar en conjunto vista abierta, orientación, luz natural, ventilación, ruido, balcón, patio, calidad de carpinterías, ascensor, expensas y antigüedad del edificio.
El acceso también influye. Los primeros y segundos pisos por escalera reciben menos interés y suelen necesitar mayores descuentos para cerrar una venta. En unidades oscuras, ruidosas o con poca ventilación, la negociación puede llegar al 10% o 15%, mientras que una unidad bien posicionada suele requerir rebajas menores.
Hasta dónde se puede construir en Salta
En Salta Capital no existe hoy un máximo único de pisos para toda la ciudad. El nuevo Código de Planeamiento Urbano Ambiental (CPUA), aprobado por la Ordenanza 16.486/25, fija la altura según la zonificación de cada terreno. En los sectores de mayor densidad, la norma llega hasta 33 metros, lo que en términos inmobiliarios equivale aproximadamente a 10 u 11 niveles, según la altura de cada planta y el diseño del edificio. Los distritos RM1 y los corredores CC1, CC3 y CC6 contemplan hasta 33 metros cuando se utiliza el mecanismo de FOT Público.
Otros sectores tienen límites mucho menores: RM2 llega a 18 metros con FOT Público, CC4 a 24 metros, CC5 a 21 metros, y los barrios de menor densidad pueden tener topes de 7,5, 9 o 12 metros. En el Área Centro rige el Plan Regulador del Área Centro (PRAC), recientemente actualizado, con condiciones particulares vinculadas también a la preservación patrimonial.
Para consultar caso por caso, la Municipalidad lanzó Salta 3D, una herramienta que permite revisar por parcela los metros y alturas orientativos antes de comprar o desarrollar un terreno.
Entonces, ¿qué piso conviene?
No hay una respuesta única. Si se busca renta, un piso intermedio puede dar una relación más eficiente entre precio de compra y alquiler. Si se prioriza vista, privacidad y reventa, los pisos altos tienen ventaja. Si se busca patio, comodidad o accesibilidad, una buena planta baja puede ser incluso más atractiva.
