El precio de la tierra agrícola marca un récord histórico y deja afuera a los pequeños productores

La tierra agrícola en la región núcleo alcanzó un valor nominal récord que no se veía desde 2012, pero el beneficio no llega a todos por igual. Mientras los dueños de los campos celebran la revalorización y los alquileres en dólares, los pequeños productores que arriendan ven cada vez más difícil sostener sus costos.

Según un informe de la Bolsa de Comercio de Rosario, en la subzona maicera de la región núcleo —que abarca los partidos bonaerenses de Pergamino, Rojas y Colón— la hectárea promedió los 17.900 dólares entre enero y julio de 2026. Ese valor supera los 17.350 dólares registrados en 2012, lo que marca un nuevo máximo nominal después de más de una década.

¿Quiénes ganan y quiénes pierden con este récord?

La revalorización de la tierra no se traduce en beneficios para todos los actores del sector. Los propietarios de campos pueden aprovechar tanto el aumento del valor del activo como los alquileres elevados. Pero los productores arrendatarios deben incorporar ese costo a una ecuación en la que también pesan los precios internacionales, las retenciones, los insumos y los rindes de cada campaña.

El informe de la revista especializada Márgenes Agropecuarios señala que el mercado de tierras atraviesa su quinto año consecutivo de recuperación de precios nominales. Sin embargo, la mejora no llega de la misma manera a quienes producen sobre campos alquilados.

El récord nominal que todavía no alcanza al máximo real

Aunque el valor actual es el más alto en términos nominales desde 2012, al ajustar por inflación estadounidense todavía está lejos del pico histórico. La Bolsa de Comercio de Rosario calcula que los 17.350 dólares de 2012 equivaldrían hoy a unos 25.300 dólares por hectárea. Desde ese punto y hasta 2023, el precio real de la tierra cayó un 37%.

Los valores actuales, en torno a los 18.000 dólares, representan el máximo real desde 2020, pero permanecen un 28,5% por debajo del pico de aquel ciclo. La trayectoria muestra cómo el activo pasó de un piso de 2.600 dólares en 2002 a multiplicarse por 6,7 veces hasta 2012, impulsado por el superciclo de las materias primas y la expansión de la siembra directa.

Desde 2013 se produjo una meseta con sesgo bajista, con un valor nominal de 13.950 dólares en 2021, un 20% menos que el máximo de 2012. El estancamiento económico, las mayores retenciones y las restricciones cambiarias explican esa caída. A partir de 2022 comenzó una recuperación que se extendió durante cinco años y acumuló un incremento del 28% hasta 2026.

El alquiler, cada vez más difícil de afrontar

Una parte importante de la superficie agrícola de la región núcleo es trabajada por productores que no son dueños de la tierra. El alquiler orientativo para la subzona maicera se ubicó en torno a los 19 quintales por hectárea en la campaña 2025/26, un valor que se mantuvo alto incluso cuando los rindes estuvieron por debajo del potencial.

Al trasladar ese alquiler a dólares, la diferencia entre propietario y arrendatario se hace más evidente. Entre las campañas 2012/13 y 2021/22, el valor en dólares "billete" osciló entre 237 y 442 dólares por hectárea. En los últimos años mostró una recuperación persistente hasta alcanzar un estimado de 570 dólares por hectárea en la campaña 2025/26.

El informe atribuye esa evolución al precio de la soja en los mercados internacionales, las alícuotas de retenciones y la brecha cambiaria. La convergencia cambiaria, los precios de la soja por encima de 400 dólares la tonelada y la baja paulatina de las retenciones contribuyeron a mejorar el valor en dólares que recibe el propietario por el alquiler.

La rentabilidad bruta anual por arrendar una hectárea se movió entre 1,33% y 4,06% en el período analizado. Para las campañas 2024/25 y 2025/26 se alcanzaron los máximos de la serie. "En la última campaña, dicho indicador se ubica en 3,17 por ciento, que es un máximo para la serie bajo análisis", señala el informe de la bolsa rosarina, que atribuye esa mejora "no tanto por una continuidad en el crecimiento del alquiler en quintales, sino por la convergencia cambiaria, precios de la soja a nivel internacional por encima de los 400 dólares por tonelada y baja paulatina en los derechos de exportación".

Estas cifras demuestran que una política que solo abulta los ingresos potenciales del complejo exportador no necesariamente mejora en igual proporción la rentabilidad del productor que alquila la tierra. La reducción de las retenciones mejora el valor que puede capturar la cadena exportadora por cada tonelada comercializada, pero el efecto depende de la estructura de costos y de la forma de tenencia de la tierra.