El precio del lote es solo el comienzo: los 5 errores que pueden arruinar tu presupuesto de obra

Comprar un terreno no es solo pagar el precio de la inmobiliaria. Detrás de ese número hay factores que, si no se revisan a tiempo, pueden hacer que construir una casa cueste mucho más de lo que se tenía calculado. El arquitecto Nicolás Gasparini, radicado en el Alto Valle de Río Negro desde hace diez años, explicó a Río Negro Inmobiliario cuáles son los puntos que conviene mirar antes de firmar.

El terreno: mucho más que metros y ubicación

Gasparini recomienda observar la topografía, la calidad del suelo, la presencia de agua o humedad y la accesibilidad. La pendiente, por ejemplo, obliga a construir muros de contención y a nivelar el terreno, lo que encarece la obra. Los suelos blandos o con relleno, en cambio, demandan fundaciones especiales.

“Un terreno puede parecer atractivo, pero si está mal conectado o requiere grandes movimientos de tierra, se encarece mucho”, sostuvo el profesional, que trabaja en WFS Desarrollos.

El acceso es otro punto clave. Si las calles no están consolidadas o los camiones no pueden llegar con facilidad, la logística se dispara. Lo mismo ocurre con la infraestructura: la ausencia de agua, gas o cloacas implica obras adicionales que no siempre están en el cálculo inicial.

“Si el lote necesita rellenos, está en zonas con servicios deficientes como ser cloacas, el ahorro inicial se pierde en la obra”, advirtió.

Qué mirar alrededor y qué dice la normativa

La revisión no termina en los límites de la parcela. El entorno importa: las casas vecinas condicionan medianeras y vistas, y los árboles grandes pueden ser un valor o un obstáculo. También conviene revisar el estado de las calles y los desagües pluviales, que marcan si el barrio se inunda o no.

Antes de comprar hay que conocer las restricciones urbanísticas. FOT, FOS, retiros y altura máxima determinan qué tipo de vivienda se puede construir. “Un lote con restricciones urbanísticas puede limitar el proyecto”, alertó Gasparini.

La orientación también debería analizarse desde el principio. En la Patagonia, priorizar el norte permite aprovechar mejor el sol en invierno y controlar la radiación de verano. Una orientación oeste, en cambio, puede ser muy deficiente porque el sol se esconde tarde y genera muchas horas de exposición.

Presupuesto: dónde se escapa la plata

El presupuesto de una vivienda no se limita a materiales y mano de obra. Se suman honorarios profesionales, permisos municipales y servicios. A esa cuenta pueden agregarse rubros que muchas veces no aparecen en las primeras estimaciones: amoblamientos fijos, paisajismo, veredas, cercos, equipamiento de cocina o placares. Son gastos que, según el arquitecto, “después sorprenden”.

Por eso recomienda arrancar la obra con un margen para imprevistos: entre un 15% y un 20% del presupuesto total. “Siempre aparecen ajustes, desde cambios en materiales hasta soluciones técnicas no previstas”, explicó.

Hay rubros donde las diferencias de calidad modifican mucho el resultado final: la estructura (hormigón y acero), las terminaciones (revestimientos, artefactos sanitarios, griferías), las aberturas y el amoblamiento fijo (cocinas y placares). En esos casos existe un amplio abanico de gamas donde se puede economizar o encarecer la obra muchísimo.

Pero el ahorro no se aplica en cualquier lado. Gasparini recomienda recortar en terminaciones que se pueden mejorar con el tiempo, como pisos o pintura. En cambio, fue contundente con otros componentes: “Nunca en la estructura ni en las instalaciones sanitarias y eléctricas. Eso sería un error”. Tampoco en las aberturas, un rubro que hace a la calidad del hogar.

La compra anticipada de materiales puede ser conveniente en contextos de inflación, aunque requiere espacio de acopio y cuidado si el corralón no los guarda. Además, no todos los productos soportan bien el almacenamiento prolongado: cemento, pinturas o adhesivos, por ejemplo.

Para Gasparini, construir una vivienda exige tomar decisiones antes de que empiece la obra. Desde la elección del terreno hasta la definición de los materiales, cada etapa puede modificar el costo final.