En Rosario hay 293 naves en oferta: quiénes están pagando el metro cuadrado más caro

El mercado de galpones e inmuebles logísticos de la región Rosario sigue sumando metros a la vidriera. En septiembre se contabilizaron 293 propiedades en venta o alquiler, un 46,5% más que un año atrás, de acuerdo con el V Informe de Naves Industriales y Logísticas Región Rosario 2026.

El trabajo lo firman el Instituto de Investigaciones Económicas de la Facultad de Ciencias Económicas y Estadística de la Universidad Nacional de Rosario (UNR) y el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe sede Rosario (Cocir).

La superficie total publicada llegó a 787.801 metros cuadrados, con un salto del 41,9% frente al relevamiento previo. De los 293 inmuebles, 162 se ofrecen en alquiler (55%) y 131 en venta (45%). El impulso lo dieron los alquileres: la cantidad creció 70,5% y los metros cuadrados disponibles para ese destino, 65,5%.

Cómo se hizo el relevamiento

El estudio abarca propiedades de al menos 1.000 metros cuadrados, ubicadas en Rosario y en un radio de hasta 25 kilómetros. La base salió de las publicaciones del portal Propia, la plataforma colaborativa del Cocir, complementadas con Argenprop y Zonaprop.

Pese al mayor stock, el tamaño promedio de las naves ofrecidas bajó 3,1% respecto de 2025 y se ubicó en 2.688,74 metros cuadrados. Las que se alquilan son, en promedio, 40,6% más grandes que las que se venden: 3.087,61 metros cuadrados contra 2.195,48.

Dónde se concentra la oferta

El llamado Radio Primero —el corredor entre la avenida Circunvalación de Rosario y la ruta nacional A012— reúne cerca del 54% de las naves disponibles y el 59,6% de la superficie total. El radio urbano, dentro de Circunvalación, concentra el 40,3% de los inmuebles y el 31,6% de los metros cuadrados. El resto se reparte en el Radio Segundo, que va desde la A012 hasta el límite del área estudiada.

La lógica cambia según el destino. La venta se concentra dentro de la ciudad: el 58% de las unidades ofrecidas está en el radio urbano, una distribución que se mantiene desde 2024. El alquiler, en cambio, manda en el corredor entre Circunvalación y la A012, con el 67,9% de las naves y el 71,2% de la superficie para ese destino. Esa configuración se sostiene respecto de 2025, pero difiere de 2024, cuando las unidades para alquilar se repartían de forma más pareja entre Rosario y ese corredor, detalló el informe.

Las propiedades más grandes en promedio están más allá de la A012: allí las naves en alquiler alcanzan los 5.121,70 metros cuadrados, aunque se trata de una oferta acotada a diez inmuebles.

Cuánto sale comprar o alquilar

El valor mediano de oferta para la venta llegó a u$s 520,42 por metro cuadrado, un 5,3% más que en 2025, aunque todavía por debajo del nivel de 2024, según el informe. El corredor entre Circunvalación y la A012 es el más caro, con u$s 583,31 por metro cuadrado. Lo siguen el Radio Segundo, con u$s 560,67, y el radio urbano, con u$s 510.

El Radio Primero logró superar el valor de venta de 2024, mientras que en el Radio Segundo se registró una caída del 2% frente a 2025. Los investigadores advirtieron que ese último dato debe tomarse con cautela por la escasa cantidad de inmuebles relevados.

En alquiler, el valor mediano trepó a u$s 3,50 por metro cuadrado mensual, un 12,9% más que en agosto de 2025. Los mayores incrementos se dieron en el radio urbano (22,2%) y en el Radio Primero (12,5%).

Aun con ese crecimiento dentro de Rosario, el corredor entre Circunvalación y la A012 sigue siendo el más caro para alquilar: u$s 3,60 por metro cuadrado al mes. En el Radio Segundo el valor se mantuvo en u$s 3 y en el radio urbano quedó en u$s 2,81.

El informe aclara que se trata de precios publicados, que no necesariamente coinciden con los montos finalmente pactados en los contratos. Para evitar que los valores extremos distorsionen los resultados, el indicador utilizado es la mediana.

La rentabilidad, en alza

La rentabilidad bruta anual estimada de los inmuebles alcanzó el 8,1% en septiembre de 2026, frente al 7,5% de 2025 y al 5,7% de 2024. El crecimiento se explica por el aumento de los alquileres en dólares en relación con los valores de venta, sobre todo en el radio urbano.

Dentro de Rosario, el rendimiento estimado pasó de 5,8% en 2025 a 6,6% en 2026. En el Radio Primero, en cambio, bajó de 7,8% a 7,4%, mientras que en el Radio Segundo subió levemente, de 6,3% a 6,4%.

Así, las diferencias territoriales se acortaron: en 2024 la rentabilidad del corredor entre Circunvalación y la A012 era más del doble que la del radio urbano, y este año los rendimientos de las tres zonas quedaron entre 6,4% y 7,4%.

La estimación surge de dividir el alquiler anualizado por el valor de venta por metro cuadrado y no contempla vacancia, impuestos ni gastos. El 8,1% general se calcula a partir de las medianas de todo el mercado relevado y no es un promedio ponderado de los rendimientos de cada zona.