Miles de familias esperan sus terrenos y ahora Santa Fe evalúa un registro clave para los loteos

La Legislatura de Santa Fe comenzó a analizar la creación de un sistema de información de desarrollos urbanísticos, una iniciativa que busca evitar que se repitan situaciones como la del Grupo Roma, con cientos de familias que todavía aguardan por los terrenos y viviendas que compraron.

La propuesta apunta a que cualquier persona pueda consultar los permisos y el estado de las obras de un loteo antes de poner dinero. El tema ya pasó por la comisión de Planeamiento y Urbanismo del Concejo Municipal, donde se mencionó que el conflicto podría alcanzar a 1.200 inmuebles por problemas en la autorización de obras pendientes, un riesgo que muchos compradores desconocían al firmar.

Qué propone el Sidu

La diputada provincial Lionella Cattalini (Partido Socialista) presentó el proyecto para crear el "Sistema de Información de Desarrollos Urbanísticos" (Sidu). La idea es contar con un registro digital, público, gratuito y verificable con toda la información administrativa de los proyectos que requieren autorización provincial o municipal: loteos, apertura de calles o generación de espacios de uso público.

El sistema no solo alcanzará a las nuevas inversiones inmobiliarias. También prevé que los emprendimientos existentes se incorporen de manera progresiva, con prioridad para aquellos que tienen trámites incompletos, suspensiones o reclamos por trabajos sin terminar.

En los considerandos del documento presentado el 7 de octubre, Cattalini tomó el caso de Grupo Roma como un ejemplo claro del problema que busca resolver. La empresa sufrió la paralización de varias obras en localidades del sur provincial por incumplir la normativa hídrica y ambiental, y clientes que habían pagado total o parcialmente por los terrenos no podían acceder ni disponer de ellos en las condiciones pactadas.

Para la legisladora, se trata de una situación recurrente por el crecimiento en número y escala de los desarrollos inmobiliarios, una actividad que necesita autorizaciones de distintos niveles del Estado. En ese contexto, los compradores no tienen una herramienta sencilla, centralizada y confiable para averiguar el estado administrativo real del proyecto en el que quieren invertir.

Cómo funcionaría

La propuesta no crea ningún trámite obligatorio ni certificado adicional. Se limita a recopilar y ofrecer datos públicos de registros oficiales de inmuebles y obras. Cada emprendimiento tendrá una "Ficha Única de Desarrollo Urbanístico" (Fidu) con información sobre aprobaciones, medidas en trámite y las condiciones de infraestructura y servicios.

Los organismos, entes y prestadores que participan del control de ejecución de las obras deberán proveer información sobre su actuación en los proyectos existentes y los nuevos. A partir de la reforma constitucional del año anterior, los municipios tendrán que adherir a la ley para que el mecanismo funcione dentro de su jurisdicción.

La normativa también cambia las reglas de la promoción. Si se aprueba, las empresas estarán obligadas a dar acceso al Fidu de su emprendimiento y la publicidad no podrá presentar como aprobados, habilitados o concluidos trabajos que no estén debidamente certificados.

El proyecto fija un plazo de 180 días para su reglamentación desde la promulgación. El gobierno santafesino será el encargado de definir cuál será la autoridad de aplicación para crear el Sidu.

Un problema que excede a Grupo Roma

El conflicto detrás de la iniciativa va más allá de la situación de la desarrolladora en Pueblo Esther, Ibarlucea, Zavalla, Soldini, General Lagos y Roldán. En 2024, el Ministerio de Ambiente y Cambio Climático anunció 49 inspecciones de loteos y dictó cuatro suspensiones: tres correspondieron a la firma rosarina y la restante a otro emprendimiento fuera de regla en Álvarez.

Además, el Poder Ejecutivo realizó 21 intimaciones a empresas a cargo de otros proyectos en el sur provincial, en todos los casos por irregularidades detectadas.

La normativa específica más reciente para prevenir estos conflictos es el decreto 4.109/16, firmado por el exgobernador Miguel Lifschitz, que establece condiciones obligatorias para publicitar emprendimientos en cuanto al registro de inmuebles y obras de infraestructura. Una década después, Cattalini afirmó: "La experiencia posterior demuestra, sin embargo, que la problemática requiere actualmente herramientas adicionales".

Para la diputada socialista, las promociones comerciales actuales no permiten distinguir con claridad qué está aprobado, habilitado, ejecutado o pendiente de autorización dentro de un loteo. En esa zona gris entra también la declaración de factibilidad de los servicios que se ofrecen junto con los terrenos.

El Concejo de Rosario también debate el caso

En paralelo a la iniciativa en la Legislatura, el Concejo de Rosario decidió este miércoles trasladar la discusión sobre Grupo Roma a la comisión de Labor Parlamentaria. La resolución llegó una semana después de la reunión con un grupo de damnificados, donde se barajó la posibilidad de pedir la clausura de las oficinas de Puerto Norte.

"Es una situación compleja porque estamos hablando de cerca de mil familias damnificadas", señaló la edila Fernanda Gigliani (Iniciativa Popular) por la cantidad de reclamos sin respuesta. En declaraciones a LT8, sostuvo que el cuerpo deliberativo tiene herramientas para encontrar soluciones aunque los loteos estén en otras localidades de la región.

"Vinieron a plantearnos algo que es muy racional. Somos rosarinos que contratamos en la ciudad y estamos buscando una respuesta", resumió la concejala sobre el argumento de los compradores. Detrás de las protestas, consideró, hay una "tragedia": mucha gente "sigue pagando un alquiler", mientras que otras se endeudaron y vendieron "lo que no tenían" para abonar las cuotas del plan de pagos.

Gigliani se mostró preocupada porque Grupo Roma no asume "ningún tipo de responsabilidad" frente al atraso en la entrega de viviendas y terrenos. "Dicen que el problema es de la provincia o la autorización de la intendencia", ejemplificó sobre los conflictos en seis localidades del departamento Rosario. Cuando algunos clientes lograron comunicarse con representantes de la empresa, "los han pateado" en lugar de darles certezas.

Entre las medidas posibles en Rosario, la concejala propuso crear una mesa institucional a nivel regional. La convocatoria, dijo, debe incluir a intendentes y ediles de ciudades vecinas, la Empresa Provincial de la Energía (EPE), los especialistas de hidráulica del gobierno santafesino y los corredores inmobiliarios que actuaron como intermediarios.

La primera reunión se centró en analizar diferencias y similitudes entre los reclamos. Tras ese encuentro, la edila apuntó: "En algunos casos, incluso se los llevó al lugar para mostrarles dónde iba a ser el emprendimiento urbanístico, se les dio un masterplan para ver dónde iba a estar su lote, firmaron contratos y la realidad es que hace muchísimos años que están atrasándose en la entrega".

"Obviamente, es de público conocimiento que parte de algunos de estos emprendimientos fueron frenados por la provincia", añadió Gigliani. En otros casos faltan habilitaciones de los terrenos, algunos se ubican en zonas que podrían ser inundables y también hay proyectos levantados bajo líneas de alta tensión de la EPE.