Pagan 4,5% de Ingresos Brutos por su primer lote, pero el inversor de Puerto Norte no pone un peso

La equiparación impositiva entre quienes compran un lote para su primera vivienda y los inversores que adquieren un departamento a estrenar empieza a tomar forma en Santa Fe. El Ministerio de Desarrollo está trabajando para incluir ese cambio en la Ley Tributaria 2027, según se desprendió de Urbanística 2026, el encuentro que el Foro de la Vivienda organizó esta semana en la Bolsa de Rosario.

El ministro que no fue pero fue protagonista

Gustavo Puccini, titular de la cartera de Desarrollo, no estuvo presente en el evento. Sin embargo, la versión que circuló sobre una decisión que habría tomado lo puso en el centro de la escena: la Cámara de Urbanizadores ya inició conversaciones con él para igualar los beneficios tributarios que hoy tienen los desarrollos bajo propiedad horizontal con los loteos destinados a primera vivienda.

El punto de partida es una asimetría concreta. Cuando un urbanizador entrega la posesión de un lote, debe pagar el 4,5% de Ingresos Brutos. En cambio, el constructor que vende por primera vez un departamento está exento de ese impuesto. Esa excepción nació para abaratar el acceso al primer hogar de una familia o de un particular.

La distorsión se ve en un ejemplo cotidiano: una familia de clase media que accede a un lote de 20 mil dólares en San Jerónimo para levantar su primera casa paga ese 4,5%, mientras que un inversor que compra un departamento 0km en las torres premium de Puerto Norte no lo paga. El Ministerio ya trabaja para replicar en los lotes la misma instrumentación que hoy rige para la venta del primer departamento.

Damfield: la Justicia pidió más pruebas y el conflicto sigue abierto

La Sala III de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Rosario confirmó el rechazo del amparo que el Fideicomiso Damfield Funes presentó contra las decisiones provinciales que paralizaron el emprendimiento y revocaron las autorizaciones hídricas otorgadas a sus desarrolladores. Pero el fallo no cierra la discusión: el tribunal consideró que la complejidad técnica del caso excede el marco abreviado de un amparo.

Según la Cámara, el debate sobre el balance hídrico, las cotas de drenaje y la incidencia del proyecto sobre la presa del arroyo Ludueña «requiere de un proceso de conocimiento más amplio con la producción de prueba pericial específica». Lo mismo aplica al relevamiento topográfico presentado por los desarrolladores, cuyos resultados la Provincia controvierte.

La sentencia, entonces, no es una resolución definitiva sobre el impacto hídrico ni agota la posibilidad de discutir la legalidad de las medidas provinciales por la vía contencioso-administrativa. En ese carril se cuestionan las revocaciones de autorizaciones y podrá debatirse con más amplitud el expediente administrativo y los estudios técnicos.

Mientras tanto, Fiscalía de Estado intimó a restituir las condiciones originales de los terrenos intervenidos. Los desarrolladores objetan esa medida: sostienen que la impulsó un funcionario sin competencia ambiental ni hidráulica y que no identifica con precisión los daños a remediar. Además, marcan una contradicción: en abril de 2024, bajo la gestión de Maximiliano Pullaro, el fideicomiso recibió una autorización para movimiento y extracción de suelos que, según ellos, no se consideró al exigir la restitución.

Menos impuestos para que la construcción no se frene

En Urbanística 2026 también se propuso eximir del impuesto de Sellos a los boletos de compraventa. Manuel Beltrán, secretario de la Cámara de Inmobiliarias de Rosario, fundamentó la idea con un dato: «En los últimos 25 años, solo el 5% de las compras de viviendas fue con crédito hipotecario. Así que hay que trabajar en incentivos a los inversores, que son los únicos que financian la construcción de viviendas nuevas».

Para Beltrán, sostener la producción de viviendas nuevas es clave para no desequilibrar el mercado de alquileres. «En Alemania, el 50% de la población alquila. Y nosotros, con este escenario, no podemos pensar que en breve haya mucha más gente comprando viviendas, por eso es clave que la oferta de inmuebles residenciales para alquiler no baje», señaló.

El problema es el costo. José Cachero, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), apuntó que el suelo está encarecido por la baja edificabilidad del Código Urbano vigente en Rosario. «El costo total de la vivienda incluye costos directos e indirectos, como las ampliaciones de las redes de agua y luz a cargo del privado, y la suma de todos esos factores supera el poder adquisitivo de la clase media», advirtió.

Nichos que funcionan: el caso de la ex Villa Olímpica

Con la actividad de la construcción sin fluidez, los empresarios coinciden en que hay espacio para proyectos quirúrgicos, con costos milimétricamente controlados. Y no hace falta apuntar a las zonas más exclusivas. Ricardo Griot, de Pecam, contó que las torres del ex Batallón usadas como Villa Olímpica generaron 2.400 consultas. «El crédito que estamos ofreciendo, a través del Banco Santa Fe, seguro tiene mucho que ver, pero la verdad en zona sur estamos teniendo más demanda que en otros proyectos en la zona del río», dijo.

La firma anunciará este lunes, en conferencia de prensa, novedades sobre la llegada a Rosario de Casa FOA, uno de los principales eventos de arquitectura y urbanismo del país, que se hará en Midtown, el desarrollo que Pecam levanta en Pichincha junto a un grupo de socios.

La ciudad: iglesias, normativa y primer anillo

El secretario de Planeamiento municipal, Eduardo Bressan, instaló un debate de futuro: qué hacer con las iglesias, su valor patrimonial frente a recursos cada vez menores y costos de mantenimiento crecientes. En el corto plazo, anticipó que la gestión apunta a simplificar y armonizar la normativa de la construcción en el primer anillo de Rosario para facilitar los emprendimientos privados.

Planificar: la palabra que volvió al centro

El encuentro reinstaló un concepto que había quedado relegado: la planificación. Y lo hizo desde el sector privado, que reclamó coordinar el crecimiento de toda el área metropolitana para evitar zonas tensionadas por falta de infraestructura y loteos vacíos que encarecen el suelo productivo.

El arquitecto Héctor Floriani, director del Ente de Coordinación Metropolitana, marcó el límite: los consensos entre municipios no siempre tienen herramientas para convertirse en medidas concretas. Y sumó una crítica a la dirigencia política, que muchas veces desconoce entendimientos previos, incluso quienes los firmaron. La conclusión fue la falta de una ley provincial de Ordenamiento Territorial con incentivos y fuerza legal.

Referentes del socialismo, identificados con la planificación, recibieron el reconocimiento empresarial. El partido está activo con el ciclo «Planificar Sirve», que junto a Cemupro, Usina Social y Nexo reunió esta semana a vecinos, profesionales e instituciones para debatir propuestas en los distritos Norte, Noroeste, Oeste y Centro. «La mejor manera de conocer las demandas, las problemáticas y las expectativas de cada barrio de la ciudad y, a partir de ahí, diseñar una propuesta superadora y de transformación», dijo Joaquín Blanco, secretario general del PS santafesino.

El reproche empresarial también existe: el Código Urbano de 2008 y los acuerdos del Ecom no lograron consenso interno, y persiste el descontento de constructoras y desarrolladores. Los especialistas de Chile, Brasil, España y Portugal coincidieron en que esas leyes deben nacer de un consenso amplio previo para tener legitimidad.

Financiamiento: el modelo portugués

Además de la ley, falta definir cómo se paga. En Chile aportan los gobiernos regionales, algo complicado con las cuentas provinciales actuales. Portugal ofrece otro esquema: un fondo privado que apuntala obras prioritarias y sirve de base para sumar aportes de los beneficiarios y de los Estados municipal, regional, nacional o internacional. En ciudades portuguesas ese fondo fue de 40 millones de euros.

En los pasillos quedó claro que, en tiempos preelectorales, la política piensa en la competencia y aparecen mezquindades. Por eso el sector privado, con mirada de mediano y largo plazo, aparece como el impulsor de la planificación.

Clientes de Roma y Pilay, juntos por primera vez

La calle también fue escenario: clientes del Grupo Roma y de Pilay marcharon para exhibir la entrega de los lotes y departamentos adquiridos. Este lunes por la tarde, en el Sindicato de Trabajadores Municipales, ambos grupos se reunirán por primera vez en un encuentro convocado por CESYAC. La semana próxima, además, se presentará una nueva demanda colectiva contra Pilay centrada en los «gastos ocultos» y la «adjudicación forzosa».

En los pasillos también se habló de los insumos: cemento, acero y aluminio no frenan sus aumentos. Son sectores protegidos de la importación y controlados por pocas empresas, lo que complica la explicación fiscalista de la inflación que pregona el Gobierno nacional.

Razzini: la Sindicatura detectó presuntas maniobras de vaciamiento

El default del grupo Razzini, que tiene como cara visible a la diputada libertaria Verónica Razzini, sumó un capítulo más sombrío. Según un informe de la Sindicatura del Concurso al que accedió Rosario3, la firma habría realizado presuntas maniobras de vaciamiento patrimonial antes del default: distribuyó dividendos por 299 millones de pesos cuando el ejercicio cerró con pérdidas de 116 millones.

La Sindicatura también puso la lupa en Almacén de Obras, una sociedad que nunca registró ventas ni tuvo empleados pero que se usó para obtener financiamiento bancario y emitir cheques a favor de otras empresas del grupo. Detectó operaciones por 99 millones de pesos con el Banco Macro, con cheques que luego rebotaron por falta de fondos. «Utilizaron la CUIT limpia de Almacén de Obras para tomar deuda bancaria y librar cheques», indica el informe, que calificó a esa firma como un sello de gomas. «Hubo un uso abusivo de estructuras societarias para enmascarar un estado de impotencia patrimonial estructural», agrega.

El informe no acredita delitos, pero empieza a mostrar que las causas del default podrían no estar en la crisis de la construcción, como argumentó la empresa. En paralelo, un empresario denunció penalmente al grupo por una presunta estafa inmobiliaria: le habrían vendido inmuebles que aún no habían terminado de pagar, en el marco de la convocatoria por 13.378 millones de pesos en el juzgado civil número 8.

Abogados con recorrido en concursos y quiebras advierten que muchas empresas en caída toman decisiones desesperadas antes del default, en el borde de la legalidad, que luego complican el trámite judicial. Lo discutieron esta semana en el Club del Derecho, un espacio de intercambio entre profesionales de la abogacía, jueces y funcionarios del Ministerio Público de la Acusación, en una jornada sobre «Mediatización de causas judiciales».

Puerto: la cautelar que fortalece a la conducción de estibadores

El juzgado federal 33 de primera instancia del Trabajo admitió una cautelar e intimó al Gobierno nacional a extender la certificación provisoria de las autoridades electas en diciembre de 2025 en el Sindicato de Estibadores Portuarios (Supa). Para la conducción que preside Marcelo Leiva, la medida desarma los señalamientos de que el gremio está acéfalo y debilita las pretensiones de intervención de la Federación de Estibadores. Está en juego la caja de los aportes.

Leiva mostró documentos oficiales que indican que el Supa no está adherido a la Federación, por lo que la intervención no sería legal. «No permitamos de nuevo que la burocracia sindical se apodere del gremio. Cuando esta comisión asumió, no había libros de actas, estaba cortado el gas y la luz por millonarias deudas», afirmó.

En paralelo, la trabajadora Nair Aybar, familiar del anterior líder César Aybar y hoy reclama la intervención, denunció que el 7 de octubre sufrió violencia física, agresiones verbales y amenazas de muerte por parte de un trabajador al que señala como integrante de la Lista Naranja, cuando terminaba su jornada en el puerto de ADM en Arroyo Seco. El acusado, que niega pertenecer a la lista y no integra la actual comisión, presentó una denuncia contra la denunciante; la Fiscalía ya pidió las cámaras de ADM. Lo que preocupa a los puertos y al gobernador Pullaro es que el conflicto se dirima en los muelles.

TyS y una investigación por carbonato de sodio

Fiscales federales del norte bonaerense formalizaron una investigación contra Terminales y Servicios (TyS), con base en San Nicolás y fuertes inversiones en Santa Fe, por almacenamiento y traslado de carbonato de sodio de una minera internacional que desarrolla un proyecto de litio en Catamarca bajo el RIGI, sin cumplir aparentemente requisitos de registro y trazabilidad.

La empresa envió cartas a clientes, proveedores y autoridades con los antecedentes de la operación y el alcance real de la pesquisa. Según averiguó Rosario3, TyS sospecha que una competidora hizo la denuncia y direccionó publicaciones para emparentar una investigación administrativa ante el RENPRE con un caso delictual.

Movi y el descargo por carta documento

Tras la publicación del informe del Tribunal de Cuentas sobre el balance 2024 de Movi, que cerró con un rojo de 12.133.887.902 pesos y una caída del 84% del patrimonio neto, el apoderado de la empresa, Roberto Senor, pidió aclarar que el Tribunal nunca habló de opacidad administrativa. Sostuvo que el balance se confeccionó según la normativa vigente, con auditorías interna y externa, que los inventarios se hacen regularmente y que el Tribunal solo sugirió un cambio de denominación en la exposición de los aportes.

El titular del Banco Municipal, Claudio Forneris, también pidió rectificación: afirmó que la operatoria se vincula al Fondo Unificado de Cuentas Operativas (Fuco), que no es un régimen de giros en descubierto ni un mecanismo irregular, y que Movi no sobrevive gracias a ese esquema.

Marín, el rock star del círculo rojo

El cierre tuvo otro tono. Horacio Marín, presidente de YPF, reunió a unos 800 empresarios un viernes a las 11 en la Bolsa de Comercio de Rosario. El establishment lo adoptó como fuente de inspiración por su maridaje entre prudencia fiscal y visión productiva.

«Hay gente con ideologías distintas, pero en YPF no hay grieta: todos trabajamos empujando el barco y con un objetivo de país», arrancó. «Me tienen hinchadas las bolas que me pregunten por el derrame de Vaca Muerta», bromeó, y destacó que el sector generó al menos 90 mil empleos. Contó su encuentro con Pullaro para reactivar con una biorrefinería el complejo de San Lorenzo y explicó por qué vendió Profertil.

Lucas Torresetti, industrial de la región y presidente de la comisión de Petróleo y Gas de la Federación Gremial, resumió el efecto: «Su principal mensaje es el incentivo que genera entre los industriales, contagia un poco optimismo y provoca que los industriales y los empresarios nos la creamos que podemos llegar a ser partícipes del cambio de la matriz productiva de la Argentina». Y agregó: «La motivación de Marín es para salir de la zona de confort y animarse a buscar negocios en las oportunidades que brinda la minería, el gas y el petróleo para la industria argentina».