Por qué una hectárea en Santa Fe puede costar 120 veces más que en el norte

En la provincia de Santa Fe, una hectárea de campo puede venderse por 18.000 dólares o por apenas 150. La brecha entre un extremo y otro del territorio provincial llega a multiplicarse por 120, y la explicación está en el suelo, no en la especulación.

Los datos salen de un informe que la Bolsa de Comercio de Santa Fe difundió el 19 de octubre, centrado en cómo se mueve el mercado inmobiliario rural y qué diferencias de precios existen entre las distintas zonas productivas. El trabajo lo elaboró el Centro de Estudios y Servicios (CES) de la entidad y toma como base ocho regiones agronómicas, con la clasificación de la Compañía Argentina de Tierras (CAT) y el Atlas de Suelos del Inta como referencia.

El documento también marca un cambio de clima: después de años de estancamiento, el mercado de campos empezó a reactivarse. La suba del precio de la hacienda, el interés renovado por los establecimientos ganaderos y la poca oferta de tierras agrícolas de alta productividad explican buena parte de ese movimiento.

Dónde se pagan los valores más altos

El podio provincial lo ocupa la Pampa Ondulada Santafesina, que abarca sobre todo los departamentos Rosario y Constitución. Allí, las tierras de clase 1 —las de mejor aptitud agrícola— cotizan entre 13.000 y 18.000 dólares por hectárea.

No es solo una cuestión de calidad de suelo. La ubicación y la capacidad productiva empujan el precio hacia arriba, y a eso se suma que casi no hay campos en venta: muchos propietarios prefieren quedarse con las tierras mejores como reserva de valor antes que desprenderse de ellas.

Un escalón abajo se ubica la Cuenca Endorreica, que cubre buena parte del sur provincial, con valores de referencia de entre 9.000 y 15.000 dólares para las hectáreas agrícolas.

En el centro-oeste, la Pampa Llana muestra cotizaciones que van de 7.000 a 12.000 dólares por hectárea. Y en departamentos de fuerte tradición agrícola y lechera, como Las Colonias y Castellanos, los establecimientos agrícolas y tamberos se comercializan entre 7.000 y 14.000 dólares.

El otro extremo está en el norte. Allí predominan los campos ganaderos y las limitaciones para la agricultura son mayores. En los Bajos Submeridionales, los anegamientos y las condiciones hidrológicas juegan en contra de la productividad, y eso se traduce en los valores más bajos de la provincia: desde 150 dólares por hectárea.

El ganado gana terreno como inversión

La recuperación de la actividad ganadera es uno de los ejes del informe. El mejor precio de la hacienda en pie empujó la demanda de campos para cría, recría e invernada, sobre todo en las zonas mixtas y marginales del norte santafesino.

Para dimensionar esa relación, el estudio aporta un dato elocuente: en algunas regiones del norte provincial, la venta de entre dos y cuatro vacas o vientres alcanza para comprar una hectárea de campo ganadero. El cálculo depende de la edad, la condición reproductiva y la calidad genética de los animales.

En el sur la lógica es inversa. Destinar una hectárea agrícola de máxima calidad a la ganadería puede significar resignar un margen bruto estimado en unos 500 dólares por hectárea al año. Por eso la actividad ganadera se concentra en suelos con menor aptitud agrícola o en sistemas intensivos como tambos y feedlots.

De la crisis de 2001 a la recuperación actual

El trabajo reconstruye además un cuarto de siglo de precios del campo santafesino. Tras la devaluación de 2001, una hectárea en la zona núcleo costaba entre 3.500 y 4.500 dólares, mientras que en el norte los valores iban de 200 a 500 dólares.

Entre 2003 y 2012 llegó la gran valorización: la siembra directa se expandió, entró biotecnología y los precios internacionales de los granos marcaron récords. En esa etapa, los mejores campos del sur santafesino tocaron máximos promedio de entre 18.000 y 20.000 dólares por hectárea.

Desde 2013 el mercado se frenó y los precios cayeron entre un 15% y un 25% respecto de los picos de 2011. El informe atribuye ese retroceso a las retenciones, las distorsiones cambiarias y las sequías que se repitieron durante esos años.

Hoy el CES ve una recuperación gradual, traccionada por la ganadería y por la oferta limitada de tierras de alta calidad. En la región núcleo, los campos agrícolas más productivos siguen funcionando como refugio de capital o reserva de valor, y eso ayuda a sostener sus cotizaciones.