Promocionan un lote con vista privilegiada en la isla, pero hay un detalle que lo convierte en una trampa

Una oferta inmobiliaria que circula por Instagram promete un terreno con acceso directo a una playa exclusiva y vista al Monumento a la Bandera a un precio accesible, pero las autoridades advierten que quien lo compre sería estafado o cómplice de un delito. El lote, ubicado en la isla Sabino Corsi, es terreno fiscal del gobierno provincial bajo jurisdicción del Ente Administrador del Puerto de Rosario y no se puede vender ni comprar.

El aviso, publicado en la cuenta Prop Arg, describe un terreno de 30 metros de frente con acceso a una playa exclusiva y otros 250 metros hacia adentro de la isla con entorno natural. Se ubica a metros de un muelle y se promete la tramitación de la escritura vía Entre Ríos, cerrando la operación por boleto.

“Son delincuentes”, alertan sin medias tintas en el Enapro y desde el gobierno provincial. Al tanto de que no se trata de un caso aislado, informaron que preparan un plan de intervención integral en la isla que buscará la normalización catastral, la persecución de operadores inmobiliarios irregulares y una campaña informativa, junto con un plan de impulso para actividades turísticas y recreativas.

¿Qué está pasando en la isla Sabino Corsi?

A diferencia del grueso de las islas frente a Rosario, que son propiedad de Entre Ríos, la Sabino Corsi es de las pocas bajo jurisdicción santafesina. Históricamente, se la proyectó como un pulmón de actividades logísticas y de servicios para asistir al puerto, pero nunca se avanzó en nada. Como todo el delta, fue parte de ese “lejano oeste” conquistado de maneras bastante irregulares.

Una visión por arriba concluye que toda construcción allí es irregular porque son terrenos fiscales. Pero una lectura más contemplativa que pone la lupa en cada particularidad encuentra casos en los que sí hubo una contribución real y de buena fe de privados que a esta altura hasta tienen derechos adquiridos.

La anterior gestión del Enapro, a cargo de Guillermo Miguel, fue la primera en décadas en avanzar en la normalización, luego de que las administraciones socialistas en la provincia por años ni se interesaron. Además de levantar algo de infraestructura, se realizó un relevamiento catastral y se hicieron gestiones para la normalización.

¿Cómo operan estos vendedores?

En ese momento se detectaron dos inmobiliarias de Rosario que ofrecían terrenos fiscales y se pidió la intervención del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, que les aplicó duras sanciones a esos dos operadores, bajo advertencia de que la persistencia en ese negocio activaría demandas penales en su contra.

Pero ahora, según detectaron las autoridades, las ofertas de terrenos por las islas vienen de particulares que se presentan como inmobiliarias (en este caso Prop.Arg) pero que no están matriculados; y además no hay que confundir con Propia, el portal del colegio profesional en el que los operadores registrados publican sus ofertas con información errónea, por ejemplo, que desde Victoria se pueden escriturar esos terrenos.

¿Qué otros temas inmobiliarios están en la mira?

Hablando de corredores inmobiliarios, fue muy importante institucionalmente lo que ocurrió esta semana en el Colegio profesional porque muestra la voluntad del sector en avanzar en la transparencia de la actividad. Una de las salas del Tribunal de Ética y Disciplina Profesional está juzgando a un matriculado por haber infringido la ley provincial 13.154 que regula el Corretaje Inmobiliario, y también el Estatuto del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe Sede Rosario.

Se trata de la audiencia pública de juicio en el marco del expediente caratulado: “COCIR c/ Ceballos, Mario s/ denuncia” – Expte. N° 25/2024, contra el Corredor Inmobiliario Oscar Mario Ceballos, Mat. N° 782. ¿Por qué tiene tanta trascendencia este juicio? Porque el matriculado acusado se relaciona con graves ilícitos por los cuales fue imputado y detenido de manera preventiva el empresario Andrés Lux, quien se presentaba como broker de inversiones tomando dinero de terceros a cambio de una renta que supuestamente provenía de operaciones inmobiliarias.

¿Por qué el Tribunal no juzga a Lux? Porque no es un Corredor Inmobiliario Matriculado y este organismo del Colegio sólo tiene potestad de juzgar a matriculados y matriculadas. ¿Entonces cómo podía concretar operaciones de compraventa? Ahí aparece Ceballos a través de una sociedad comercial que permitía la realización de los supuestos ilícitos.

El tema es ver si, en definitiva, Ceballos era “un prestamatrícula” o formaba parte de una sociedad de operación real; y la resolución del caso puede ser toda una señal porque se presupone que hay varios “prestamatrícula” operando en Rosario. En rigor, el juicio se inició en 2024, y el largo proceso incluyó la presentación de pruebas, audiencias con testigos y medidas periciales, hasta llegar a la audiencia pública, como la que se llevó a cabo el miércoles pasado en la sede del colegio.

Lo que hay que resaltar es que estos procesos son difíciles porque se trata de pares, sin poder de policía o atribuciones judiciales, juzgando a colegas, y por eso es destacable la vocación institucional de hacer frente a estos problemas. La resolución del tribunal estará en 15 días. ¿Qué sanciones pueden caberle al acusado, en caso de ser encontrado culpable? Las sanciones que se encuentran en la ley y el estatuto del colegio son amonestación, suspensión de la matrícula, y puede llegar a la máxima penalidad, que es la pérdida de matrícula.

¿Qué problemas hay con los terrenos en la región?

La cuestión del dominio de la tierra es todo un tema. Por ejemplo, el presidente de la Cámara de Urbanizadores, Martín Weller, aprovechó su exposición en el foro de la construcción Converge, realizado esta semana ante casi dos mil personas en la Bolsa, para exponer el problema de los terrenos que “no son apto crédito”.

¿Qué es lo que pasa? El 70% de los desarrollos urbanos terminados en el Gran Rosario no son terrenos apto crédito, por lo que el comprador no lo puede hipotecar para, por ejemplo, tomar un préstamo bancario para construir. Y eso ocurre porque, además de todos los trámites en Hídrica, Ambiente, Aguas, EPE y comunas (cada una con su mirada particular), se necesita que se apruebe la mensura de Catastro, con el plano para que después cada lote tenga su propia partida y, al estar registrado, ser hipotecable.

El problema está, según contó Weller, en que desde el acto de posesión, donde ya el comprador se puede mudar y habitar el inmueble, pasan mínimo 2 años hasta que sale la mensura. La pregunta es: ¿Es sólo por las demoras en Catastro o más que todo por responsabilidad de Hídrica y Medio Ambiente? Las respuestas están divididas.

Como sea, el titular de la Cámara de Urbanizadores prefirió ver el vaso medio lleno y resaltó que están trabajando con el gobierno provincial en distintas mesas para intentar hacer converger todos los requisitos y apurar los trámites, aunque reconoció que “es una tarea difícil”. Así y todo, el premio es importante. “Si hay más terrenos que se pueden hipotecar, habrá más casas en construcción; y la construcción es un gran dinamizador de la economía por la demanda industrial, de servicios y de empleo que tracciona”, resaltó Weller.

¿Y qué pasa con los compradores estafados?

Hablando de la problemática de la vivienda y la necesidad de transparencia, se repiten desde hace un tiempo fuertes cruces entre desarrolladores y compradores de unidades, tanto de departamentos que no se terminan en las ciudades como de lotes que se vendieron en la región sin tener todos lo papeles en orden (muchos en localidades de Ibarlucea y Piñero).

Pero el que no se activa, como si solo fuera una cuestión de privados, es el gobierno provincial, particularmente Defensa del Consumidor, que bien podría accionar en favor de los consumidores. ¿Como? Por ejemplo, armando un listado en que se pudiera ver online y gratuitamente el estado documental de cada lote (sin papeles, con papeles en trámite, con papeles aprobados; toda información que tiene la provincia) para evitar que compradores queden enganchados en propuestas comerciales de buen marketing, pero de dudosa factibilidad.