Esteban Costela viene siguiendo el pulso del mercado inmobiliario sanjuanino y lo que ve no es lo que muchos esperaban con el avance minero. Las consultas crecen, los pedidos se multiplican, pero hay un dato que todavía no se mueve: el precio de los alquileres.
El desembarco minero en San Juan se nota en las rutas, en las máquinas y en las consultas inmobiliarias. Sin embargo, los alquileres todavía no acompañan esa expansión con una suba generalizada de precios. El diagnóstico lo trazó Esteban Costela, referente del mercado inmobiliario, en diálogo con el programa Amanecidos, por AM Mil20: hay más movimiento y más preguntas, pero no una transformación uniforme de los valores.
Más consultas que concreciones
Costela marcó una diferencia entre las expectativas que genera la actividad minera y lo que efectivamente ocurre en el día a día del sector. Las consultas se multiplicaron y aparecieron pedidos puntuales, aunque la actividad todavía no cambió de raíz.
"De minería en San Juan se viene hablando ya hace algunos años. Vemos el desarrollo de las mineras, el movimiento de nuevas empresas y máquinas, pero todavía eso no se ha traducido efectivamente al mercado", sostuvo el especialista.
Los rubros que sí muestran dinamismo son dos: las viviendas de categoría premium y los galpones para tareas logísticas. Fuera de esos nichos, el mercado sigue con el ritmo de siempre.
Qué piden las empresas mineras
Según la experiencia del sector, las compañías mineras prefieren alquilar antes que comprar propiedades a particulares. Bajo ese esquema, quien invierte en acondicionar el inmueble es el propietario privado —una empresa o una persona— con la idea de ofrecerlo después en alquiler.
Entre los pedidos más frecuentes aparecen casas de buen nivel, generalmente de tres dormitorios, para personal jerárquico que podría instalarse en la provincia con su familia. Las búsquedas se concentran en barrios privados y en zonas de Capital y alrededores. A eso se suman oficinas y espacios para prestadoras de servicios logísticos.
El mapa de la demanda, zona por zona
Costela anticipó que, a medida que avance la actividad y crezca la cantidad de trabajadores radicados en San Juan, también aumentará la necesidad de departamentos y casas para otros segmentos laborales.
En Iglesia, Calingasta y Jáchal ya se registran solicitudes de departamentos de uno y dos dormitorios. También hay consultas por establecimientos turísticos que podrían reconvertirse en viviendas permanentes.
En el Gran San Juan el panorama es distinto: las búsquedas apuntan a casas de tres dormitorios con características premium, sobre todo en Capital, Santa Lucía, Rivadavia y algunos sectores de Chimbas y Albardón.
Empleo, vacancia y el efecto del DNU
El referente inmobiliario puso números a sus proyecciones. San Juan cuenta hoy con cerca de 84.000 empleos formales y las estimaciones hablan de sumar unos 70.000 puestos en la próxima década. Ese escenario podría modificar de a poco las necesidades habitacionales de la provincia.
Pero hay un freno: la situación económica general condiciona la capacidad de pago de los inquilinos. Como consecuencia, inmuebles que antes se alquilaban rápido ahora quedan más tiempo vacantes.
Costela también destacó que, desde diciembre de 2023, con la entrada en vigencia del DNU que modificó las condiciones de contratación, el mercado recuperó parte de la oferta que se había retraído durante la legislación anterior.
Airbnb y Booking: ¿competencia real?
Consultado por el avance de los alquileres temporarios en plataformas como Airbnb y Booking, el especialista explicó que durante la vigencia de las restricciones previas muchos propietarios optaron por esa modalidad para cerrar contratos por períodos más cortos.
Hoy, en cambio, no necesariamente resulta más rentable que el alquiler tradicional: los costos de plataforma, el mantenimiento permanente, el equipamiento y la atención de huéspedes juegan en contra.
Costela no observa una migración masiva hacia ese esquema, aunque sí detecta consultas de propietarios y de potenciales compradores de otras provincias interesados en departamentos de uno o dos dormitorios cerca del centro sanjuanino.
