Se va la cárcel de Devoto y ya se habla de subas de hasta 50%: qué pasará con las seis hectáreas

La cárcel federal de Villa Devoto, ubicada sobre Bermúdez al 2600 entre Nogoyá y Desaguadero, está en proceso de traslado tras más de 90 años en el barrio. Con la salida de los detenidos, se abre el debate sobre el futuro de un predio de unas seis hectáreas, uno de los terrenos de mayor escala disponibles dentro del tejido consolidado de la Ciudad de Buenos Aires.

La reconversión de esa zona del oeste porteño podría cambiar el perfil de un área tradicionalmente residencial, sumar espacios verdes, viviendas y nuevas actividades, y mejorar la conectividad del entorno. Para el mercado inmobiliario, la expectativa es que una intervención bien planificada impulse la demanda y eleve los precios de las propiedades, aunque el porcentaje y los plazos dependerán de las decisiones urbanísticas que adopten las autoridades.

En escenarios de transformación, las estimaciones mencionadas por especialistas ubican la posible valorización en un rango de entre 15% y 50% a lo largo del tiempo. El incremento de hasta 35% aparece como una posibilidad.

Qué usos se discuten para el predio

El futuro del terreno todavía exige definiciones sobre los usos permitidos, la superficie edificable, las alturas y la proporción de espacios públicos. En el debate urbanístico surgió la propuesta de destinar alrededor del 65% del predio a espacio público y el 35% restante a construcciones.

La combinación de viviendas, parque, comercios de proximidad, oficinas y equipamiento cultural podría generar una nueva centralidad sin alterar la identidad de Villa Devoto, conocido como el "Jardín de Buenos Aires".

La mirada del Colegio Inmobiliario

Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI), consideró que se trata de una oportunidad histórica para recuperar ese sector y potenciar su atractivo residencial. Sin embargo, aclaró que la evolución de los precios dependerá de las decisiones que se tomen y de los avances concretos. Por eso evitó anticipar porcentajes o fechas: la confianza del mercado, sostuvo, se construye con hechos y con mejoras reales.

Liotto planteó que el entorno inmediato podría beneficiarse en distintos segmentos. Las casas y los departamentos ganarían atractivo residencial, los locales comerciales tendrían nuevas oportunidades y los terrenos podrían sumar valor de acuerdo con los usos que finalmente se autoricen. La clave, explicó, será integrar el predio al barrio y evitar que se convierta en un desarrollo aislado del tejido urbano existente.

La titular del Colegio Inmobiliario destacó que Villa Devoto ya ocupa un lugar relevante en el mercado porteño. Según su evaluación, los valores publicados ubican al barrio entre los más cotizados de la Comuna 11 y también entre los de mayor precio de la Ciudad, tanto para la venta como para el alquiler. El traslado de la cárcel suma expectativas positivas, aunque las consultas todavía son incipientes.

La principal incertidumbre, indicó, pasa por conocer qué hará el Estado con el terreno y cuáles serán las disposiciones urbanísticas. Hasta que no se definan esas condiciones, los compradores y desarrolladores no podrán evaluar con precisión el alcance de la transformación ni cuánto podría reflejarse en los valores de las propiedades.

Liotto propuso una combinación de viviendas, espacios verdes, comercios de proximidad y oficinas. El objetivo, señaló, "debería ser acompañar el crecimiento sin perder la identidad residencial ni la calidad de vida que caracterizan a Devoto". Para eso, consideró necesario escuchar a los vecinos y a los profesionales que conocen las necesidades del área.

En ese sentido, puso a disposición de las autoridades el Observatorio Estadístico de la institución, sus equipos técnicos y la experiencia de los corredores inmobiliarios que trabajan cerca del predio. Esos profesionales pueden aportar información sobre la demanda, los valores de publicación y los precios efectivos de cierre, además de recoger las inquietudes de los vecinos. La propuesta apunta a que las decisiones se apoyen en datos del mercado y no en expectativas especulativas.

Una oportunidad excepcional, según los urbanistas

El arquitecto y doctor en urbanismo Guillermo Tella coincidió en que el traslado abre una oportunidad excepcional para la Ciudad. Explicó que el proceso ya está en marcha y que el debate debe pasar de la posibilidad de mudar el penal a la definición de qué hacer con el terreno. La discusión, planteó, no puede limitarse a decidir cuánto construir: debe establecer qué papel tendrá ese espacio en la estructura urbana de Villa Devoto.

Para Tella, el predio podría convertirse en una nueva centralidad, complementaria al entorno de Plaza Arenales. La propuesta debería integrar viviendas, actividad comercial, gastronomía, cultura y espacios públicos, con densidades medias y una conexión adecuada con las calles y los servicios existentes. De esa manera, el terreno podría ampliar la oferta de actividades sin competir con la identidad residencial que distingue al barrio.

El experto advirtió que "la escala del proyecto exige una planificación integral y una intervención activa del Estado. El Código Urbanístico, por sí solo, no reemplaza una estrategia de largo plazo". Por eso consideró necesario actualizar la visión de ciudad y establecer criterios que ordenen las inversiones, la circulación y la relación entre los nuevos edificios y las construcciones existentes.

Una de las alternativas planteadas en el ámbito inmobiliario contempla destinar cerca del 65% de la superficie a espacios verdes y públicos, y reservar el 35% restante para construcciones. Ese esquema forma parte de las propuestas que circulan, aunque todavía falta definir el proyecto definitivo.

Tella coincidió en la necesidad de "una planificación integral que contemple un parque abierto e inclusivo, viviendas y actividades capaces de generar movimiento durante distintos momentos del día". La propuesta también debería mejorar la conectividad y evitar que el predio funcione como una isla dentro del barrio.

La definición de los usos y la forma de elegir el proyecto resultan centrales. En ese marco, desde el sector se propone avanzar con un concurso público de ideas, que permita comparar alternativas y establecer criterios transparentes para una intervención de semejante escala. El proceso, además, debería incorporar a los vecinos, los profesionales y las instituciones vinculadas con el desarrollo urbano.

La salida de la cárcel también beneficiaría a los vecinos de las inmediaciones, al eliminar la presencia del penal y abrir la posibilidad de mejorar el entorno. Para el mercado inmobiliario, la valorización dependerá de las decisiones sobre el predio y de las mejoras concretas que acompañen la transformación.

Cuánto sale hoy vivir en Devoto

En cuanto al mercado actual, Gastón Aimaro, de Lincoln Propiedades, precisó que los precios de compraventa en Villa Devoto varían según la antigüedad, el estado de conservación y las comodidades de cada propiedad. También influye la ubicación: las unidades cercanas a Plaza Arenales suelen alcanzar valores más altos, en particular cuando cuentan con cochera y mejores prestaciones.

Como referencia, detalló los siguientes valores de venta:

Departamentos de 2 ambientes usados, con cierta antigüedad o necesidades de mejora: desde u$s 100.000.

Departamentos de 3 ambientes usados: desde u$s 150.000.

Departamentos de 2 ambientes a estrenar o en óptimo estado: alrededor de u$s 150.000.

Departamentos de 3 ambientes a estrenar o en óptimo estado: alrededor de u$s 210.000.

Casas con parque, pileta y garage: desde u$s 600.000, según superficie, cantidad de ambientes y estado de conservación.

Aimaro destacó que el atractivo de Devoto no se limita a su carácter residencial. El entorno de Plaza Arenales (delimitada por las calles Bahía Blanca, Mercedes, Nueva York y Pareja, y conectada con las avenidas Chivilcoy, Salvador María del Carril, Lincoln y Fernández de Enciso) consolidó un polo gastronómico con propuestas que también inciden en los precios.

A eso se suma la presencia de casas de estilo, con detalles constructivos difíciles de encontrar en las edificaciones actuales y espacios al aire libre que valoran especialmente las familias.

En alquileres, agregó, la demanda se concentra en departamentos modernos o a estrenar de 3 ambientes, con amenities. Según su experiencia, son buscados tanto por parejas que deciden convivir como por personas que trabajan desde sus casas y necesitan ambientes diferenciados. En edificios modernos con servicios, los alquileres pueden rondar los u$s 1.000 para unidades de 3 ambientes y los u$s 800 para las de 2 ambientes.

El efecto no será inmediato

Para el corredor inmobiliario, la mudanza representa una noticia favorable para las propiedades linderas, pero el efecto directo sobre el mercado no será inmediato. La evolución dependerá del cierre efectivo del establecimiento y de que el Estado Nacional defina el destino del terreno.

Mientras tanto, la expectativa ya capta la atención de propietarios y desarrolladores, aunque todavía no permite anticipar una suba concreta ni un plazo determinado.

La transformación, por lo tanto, podría ampliar las opciones residenciales, incorporar nuevos espacios públicos y generar actividad profesional y comercial. El desafío será definir un proyecto que responda a las necesidades del barrio y que sostenga una valorización basada en mejoras urbanas reales, antes que en expectativas sobre el futuro del predio.

"El traslado de la cárcel es un hecho, pero es un proceso lento hasta que impacte directamente en el mercado inmobiliario", concluyó Aimaro.