La cuenta que hicieron con los sueldos de quienes alquilan en el Gran San Miguel de Tucumán deja a la mayoría afuera de la posibilidad de comprar un departamento: la brecha con los requisitos bancarios es enorme y golpea de lleno el sueño de la casa propia.
En el Gran San Miguel de Tucumán, solo 8 de cada 100 hogares que alquilan reúnen los ingresos formales que exige un crédito hipotecario para comprar un departamento de dos ambientes. Si la meta es una unidad de tres ambientes, la proporción se derrumba al 6%. La cuenta la hizo el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA), de la Fundación Tejido Urbano, que dirige Fernando Álvarez de Celis.
El estudio se armó con microdatos del INDEC y abarcó 11 aglomerados urbanos del país. En números absolutos, en la capital tucumana hay 21.649 hogares inquilinos en condiciones teóricas de acceder a un préstamo para un dos ambientes, y 16.742 para un tres ambientes.
Cómo queda Tucumán frente al resto del país
Entre las once ciudades analizadas, el aglomerado tucumano se ubica en la parte baja de la tabla, apenas por encima de Salta. En la capital salteña, el 7% de los inquilinos podría aspirar a un dos ambientes y el 5% a un tres ambientes, lo que equivale a 12.465 y 9.443 hogares, respectivamente.
En el extremo opuesto, Neuquén lidera el ranking con un 18% de hogares aptos para dos ambientes y un 14% para tres. La siguen la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y Córdoba, ambas con 15% y 11%. El fondo de la tabla lo ocupa Posadas, donde solo el 4% de los inquilinos puede costear un crédito para dos ambientes y apenas el 2% para tres.
La generación que no se va de casa
El informe también retrata a los jóvenes que siguen viviendo con sus padres. A nivel nacional, 2,55 millones de personas de entre 25 y 35 años, el 37% del total, no logran independizarse. Las razones que señala el trabajo son la insuficiencia salarial, las exigencias bancarias y la falta de expansión del mercado de alquileres.
En el NOA, la situación varía de una provincia a otra. En Salta, el 96% de los jóvenes no emancipados vive en casas cuyo jefe de hogar es propietario; en Santiago del Estero, La Rioja y Catamarca el porcentaje llega al 95%, y en Jujuy al 94%. En Tucumán, el 89% de los jóvenes que no se emanciparon reside en viviendas de padres propietarios, un 5% lo hace en hogares inquilinos y un 7% bajo otras formas de tenencia.
Para los autores del reporte, esa alta concentración en inmuebles propios en el norte no es una elección voluntaria: responde a la falta de alternativas en mercados con una oferta de alquileres muy limitada o inaccesible para los salarios iniciales.
La foto nacional: quién alquila y quién es dueño
El universo estudiado abarca a 6,9 millones de jóvenes de 25 a 35 años. De ese total, 4,4 millones (el 63%) lograron emanciparse y formar su propio hogar: el 44% es propietario (1,94 millones), el 38% alquila (1,66 millones) y el 18% accede por otros mecanismos.
Entre los 2,55 millones que no se emanciparon, el 86% vive en hogares familiares propietarios (2,20 millones) y solo el 7% en hogares inquilinos (168 mil). El informe concluye que el alquiler es la principal puerta de entrada a la independencia residencial cuando hay ingresos y oferta suficientes.
Qué se tomó en cuenta para medir el acceso al crédito
Para calcular la capacidad real de acceso, OFAVA y Tejido Urbano evaluaron a los hogares inquilinos con empleo formal de los 11 principales centros urbanos. El modelo tomó como referencia un crédito hipotecario UVA de 75.000 dólares a 20 años, con una tasa anual del 7,5% y una cuota mensual que no supere el 25% del ingreso familiar total. Además se aplicaron los ajustes metodológicos del CEDLAS para corregir la subdeclaración de ingresos.
El resultado consolidado indica que solo 505 mil hogares inquilinos (el 13% del total de las once ciudades) calificarían para una unidad de dos ambientes, y 358 mil (el 9%) para una de tres. Dos de cada tres postulantes aptos se concentran en CABA, Córdoba y Rosario.
Dos escenarios posibles para que los jóvenes se independicen
El trabajo proyectó dos escenarios de demanda potencial de financiamiento. El primero, llamado "Emancipación Europea", reduciría la tasa de no emancipación del 37% actual al 30,1%, el promedio de la Unión Europea. Eso implicaría emancipar a unos 460 mil jóvenes, con un piso de 250 mil créditos hipotecarios y la incorporación de 217 mil viviendas en alquiler.
El segundo, "Emancipación Total", absorbería a los 2,55 millones de jóvenes no emancipados. Fijaría un techo de 1,1 millones de préstamos hipotecarios y casi un millón de nuevos contratos de alquiler.
La conclusión: el crédito solo no alcanza
El análisis sostiene que el crédito hipotecario es indispensable, pero insuficiente por sí solo para resolver el déficit habitacional de la juventud. Quienes todavía viven con sus padres enfrentan condiciones laborales e ingresos más débiles e inestables que las familias ya independizadas.
Por eso, Tejido Urbano remarca que la expansión del mercado de alquileres y el estímulo al crédito bancario son políticas públicas complementarias e insustituibles para garantizar el derecho a la vivienda y el desarrollo autónomo de las nuevas generaciones.
