Un informe revela la verdad oculta sobre los alquileres: ¿Por qué los números oficiales no cuadran?

Los alquileres en Argentina se han ajustado un 31,5% por debajo de la inflación acumulada desde diciembre de 2023, según datos de un desarrollador inmobiliario que cuestiona las mediciones oficiales. Esta discrepancia pone en duda la percepción generalizada de aumentos descontrolados y revela distorsiones en cómo se mide el mercado.

Alejandro Braña, desarrollador inmobiliario, presentó cifras propias y del INDEC que muestran una realidad distinta a la difundida. La inflación acumulada alcanzó el 144,3%, pero los alquileres subieron considerablemente menos. Braña criticó la metodología del INDEC, explicando que “el INDEC no mide alquileres en forma individual, hace una especie de coctelera y saca un promedio”.

¿Qué incluye realmente el índice de vivienda?

Este índice combina alquileres con expensas, servicios y mantenimiento, lo que puede generar distorsiones en la lectura de los datos reales del mercado locativo. Braña remarcó que el comportamiento actual no puede compararse con años anteriores, marcados por regulaciones y distorsiones. “Son momentos incomparables porque había una distorsión tan grande con contratos congelados por tres años”, afirmó.

La derogación de la ley de alquileres permitió una recomposición del mercado, principalmente a través del aumento de la oferta. Braña destacó que “si no hay oferta, de nada sirve todo lo demás”. El impacto varía según la zona: en la Ciudad de Buenos Aires, barrios con alta oferta como Palermo, Belgrano o Recoleta registraron aumentos por debajo de la inflación, mientras que en el conurbano la menor disponibilidad empuja los precios al alza.

¿Por qué las expensas son clave en esta ecuación?

Uno de los factores que más presiona el bolsillo de los inquilinos son las expensas. Braña señaló que su incidencia creció de manera significativa: “la expensa pasó del 10 o 15% al 45% de incidencia”. Este aumento explica por qué los alquileres no crecieron al mismo ritmo. De hecho, advirtió: “si hubieran aumentado como las expensas, hoy estaríamos hablando de un alquiler promedio de 2.800.000 pesos”.

Actualmente, el promedio en la Ciudad de Buenos Aires ronda los 815.000 pesos, con expensas cercanas a los 320.000 pesos. Sin embargo, Braña aclaró que estos valores deben interpretarse con cautela: “los promedios son promedios, hay oportunidades por debajo de esos valores”. Incluso mencionó casos concretos con precios más accesibles, lo que demuestra que el mercado aún presenta dispersión y oportunidades para quienes buscan activamente.