¿Por qué los permisos de obra subieron en Bariloche pero comprar una casa nueva sigue siendo cuesta arriba? La cifra que explica el freno del mercado, adentro.
La construcción en Bariloche mostró un leve repunte en lo que va del año: se habilitaron 746 permisos de obra, contra los 592 que se habían otorgado entre enero y septiembre de 2025. El dato surge del área de Obras Particulares de la municipalidad y confirma una variación positiva respecto del año pasado, aunque todavía lejos del pico de 2024, cuando se autorizaron más de 1.000 obras nuevas.
En cuanto a la superficie permisada, este año se habilitaron 207.439 metros cuadrados entre viviendas individuales, colectivas, edificaciones comerciales y de uso turístico. La mitad de los permisos correspondió a vivienda colectiva, categoría que abarca edificios en altura y propiedades horizontales.
A nivel nacional, el acumulado del indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC) que elabora el Indec marca un aumento de 0,8% frente al mismo período de 2025.
Qué se construye y dónde
El desglose de los 746 permisos otorgados este año deja ver el perfil de la actividad: 364 fueron para viviendas individuales, 181 para viviendas colectivas y 166 para edificaciones de uso comercial, como locales, oficinas o viviendas con local a la calle. Los alojamientos turísticos sumaron 32 permisos declarados como edificaciones destinadas al turismo.
El año pasado, en tanto, se habían habilitado 131.559 metros cuadrados de construcción para edificios, concentrados en la zona céntrica de la ciudad.
El ladrillo como refugio, pero sin capacidad de ahorro
Para Sergio González, presidente del Colegio de Corredores y Martilleros Públicos de Bariloche, la construcción sigue siendo una tradición argentina a la hora de invertir. «En la Argentina somos tradicionales en las inversiones, buscamos asegurar el ahorro en ladrillo», afirmó. Aunque también reconoció un límite: «la economía es más real pero no hay capacidad de ahorro».
El referente del mercado inmobiliario sostuvo que, pese al aumento en la cantidad de permisos, los valores de la construcción siguen caros y eso modificó el comportamiento de los compradores. «De pasar de ser los departamentos monoambiente o dos ambientes la estrella de la venta inmobiliaria, un gran porcentaje del mercado se volcó a la compra de propiedades que ya tienen antigüedad», explicó, y remarcó que «hoy, hacer una casa nueva es mucho más costoso que comprarla hecha y refaccionarla».
«El desarrollador lo que más busca es la vivienda colectiva, para darle rentabilidad al inversor», agregó González. Y en cuanto a la demanda, señaló que «la vivienda colectiva es la alternativa hoy para quien quiere acceder a su primera vivienda».
Créditos hipotecarios: la clave que falta
El crédito hipotecario aparece como el motor que podría dinamizar todo el aparato económico ligado a la construcción, pero para el corredor todavía está lejos de ser accesible para la mayoría. «Los créditos hipotecarios se están activando pero para calificar tenes que tener un nivel económico sostenido, de buenos sueldos o poder justificar los ingresos», advirtió.
Por eso fue tajante en su reclamo: «tiene que haber más flexibilización crediticia. Es la clave para que la gente pueda acceder a una vivienda».
Valores que se duplicaron
El costo de construir en Bariloche no es menor. Según datos del Colegio de Arquitectos de Río Negro, el valor estimado del metro cuadrado es de 1.930 dólares para viviendas colectivas de hasta 300 metros cuadrados, mientras que para una vivienda individual de categoría económica es de 1.490 dólares por metro cuadrado. A nivel nacional, en septiembre el valor se ubicaba entre 1.700 y 1.800 dólares.
La Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) informó que en septiembre el costo de construir subió 2,9% respecto del mes anterior, y que el aumento acumulado anual del valor de la construcción en lo que va de 2026 es del 25,7%.
González vinculó ese encarecimiento con el tipo de cambio: «La brecha entre el estancamiento del dólar y el valor del metro cuadrado hizo que las cuotas se duplicaran». Y ejemplificó con la inversión desde pozo: «en un fideicomiso, las cuotas en dólares prácticamente se duplicaron del año pasado a este». En la inmobiliaria donde trabaja tenían ocho edificios en construcción en Bariloche; en cuatro de ellos debieron estirar los plazos y sumar más cuotas para poder terminarlos.
El corredor también describió el impacto sobre la rentabilidad: «Hoy los márgenes para el inversionista o el que quiere hacer negocio con la construcción han bajado». Y precisó: «antes, desde que empezaba la construcción desde pozo hasta que terminaba, había una ganancia del 25%. En los últimos tres años, se transformó a la mitad o menos».
Alquileres: vuelta a la realidad
El regreso a las temporadas bajas y la merma del turismo devolvieron al mercado inmobiliario muchas casas y departamentos que estaban destinados al alquiler turístico. Algunas salieron a la venta y otras volvieron a ofrecerse para inquilinos permanentes. González lo describe como volver «a la realidad».
«En la pospandemia hubo una explosión de consumo de lugares turísticos en todo el país, pero era una sensación que no era real», señaló el especialista, y remarcó: «hoy por hoy tenemos un montón de alquileres. Pasé de tener un alquiler por mes a tener cinco por semana. Ese es el cambio de paradigma que tenemos».
Repartidas entre el mercado informal de dueños directos y el circuito de las inmobiliarias, muchas de las obras que apuntaban a la oferta turística hoy se ofrecen a la población local. «El mercado siempre se adapta a los cambios económicos», cerró González.
